住宅ローン・資金計画

住宅購入に必要な頭金は0円でもよいか、多いほどよいか

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住宅購入に必要な頭金は0円でもよいか、多いほどよいか

住宅を購入するときには、ほとんどの人が頭金を用意しています。頭金とは、住宅購入のために現金で支払う金銭のことで、手付金や住宅購入の諸費用の支払いに使うものです。住宅を買うとき、この頭金をどれぐらい用意するべきか悩む人もいますが、実際に必要な金額や金銭的に余裕があるときにいくら支払うべきかをお伝えします。

住宅診断(ホームインスペクション)

< 頭金は0円でも住宅ローンの融資を受けられる >

頭金がない(0円)である人は、以前は住宅購入をあきらめる人も多かったものです。今では、頭金が全くなくても購入する人は少なくありません。以前ならば、頭金が無い人が住宅ローンを借りることはほとんどできなかったため、頭金があるように見せかけて購入するケースが後を絶ちませんでした。

頭金があるように見せかけるとは、住宅の売買契約書の価格欄を偽装するのです(もちろん、やってはいけないことです!)。その方法とは単純なもので、実際には「売買価格4,000円、頭金0円」である場合に、偽装した売買契約書には「売買価格4,400万円」と記載するのです。

これにより、本当の売買価格との価格差400万円を買主が頭金として用意したように銀行に対して見せかけるのです。契約書を偽装するとは本当に無茶苦茶な話ですね。こういったことが普通に行われていた時代もありましたし、また銀行の担当者も融資額の成績もあることから、なんとなく気づいていて審査を進めていたというケースも多いのではないでしょうか。

最近では、頭金なしでも融資する住宅ローンがあり、偽装などせずとも融資を受けられるようになっています。悪いこと(偽装)をしなくても融資を受けて住宅を購入できるならば、迷うことが無いかといえばそうでもありません。以降もよく読んで判断してください。

< 頭金の金額・割合は融資条件に影響する >

住宅購入の頭金をいくらにするか考えるうえで、知っておくべきこととして、住宅ローンの融資条件への影響があります。購入する物件や年収・勤務先などの条件が全く同じ場合で、頭金の額のみ異なる場合、その金額によっては借入金利に違いが生じることがあります。

頭金が多い方が銀行の審査で承認を得やすいのは、イメージしやすいですね。頭金が無いと審査に不利で頭金が多いと有利になるわけです。

融資する側(銀行)の立場で少し考えみてください。借りる人が頭金を用意できない人であった場合、「この人に融資しても大丈夫かなぁ?」と不安になるものも無理はありません。住宅ローンの融資審査においては、頭金は借入人の信用を確認する上で1つの大事な要素です。

住宅ローンによっては、融資割合(物件の購入価格に対する融資額の割合:4,000万円の物件で融資額が3,000万円ならば、融資割合は75%となる)の条件を設定して、キャンペーン金利を受けられるものもあります。表立って、融資割合を条件に設定していなくても影響を受けていることはあります。

頭金が多い場合には審査が通りやすく、融資条件もよくなる可能性があることは知っておきましょう。

< 頭金を準備する実績・経験が返済計画には大事 >

頭金が無いとか少ないということは、融資条件の違いだけの問題ではありません。実はもっと根本的なところに問題があることに気づかなければなりません。

それは、住宅購入などのために計画的な貯金をするだけの習慣が身付いているのかということです。これは、家計を上手くコントロールすることができるかどうかということです。計画的に貯金して頭金を準備する実績や経験があるならば、住宅を買ってからも住宅ローンの返済に窮する可能性は低くなります。

住宅の購入計画は頭金を貯金する段階から含めて考えるべきものです。頭金を用意できない人が、その後の返済ならできるというのは考えが甘いでしょう。

貯金の習慣や環境変化も考える

< 住宅購入後の支出の変化も考える >

さらに考えるべきは、住宅購入後の環境変化です。購入する時期によっては、住宅ローンを組んでからしばらくしたら、家計の支出が大きく増えることがあります。もっとも大きなものは、お子さんの教育費です。塾に通わせたり、習い事をさせたりと支出が増える可能性が無いか検討し、増えるようならばいくらぐらい増えるのかも計算しなくてはなりません。

同じ物件を買うにしても、同じ返済プランならば頭金が多い方が毎月返済額も抑えられ、支出の増加にもある程度は対処しやすいでしょう。

< 頭金は0円でも大丈夫か?頭金20%は本当か? >

頭金が無い状況で住宅購入を検討しているときに、不動産会社から「頭金なしでも買えますよ」「頭金なしでマイホームを買っている人は多いですよ」などと説明を受けることもあるようですが、物理的に購入できるということと無理なく住宅ローンを返済できるということは全く別の話ですから、頭金なしで住宅を購入するかどうかは慎重に考えた方がよいです。

後々の返済のことを考慮すれば、まずはきちんと貯金できるかどうかをテストするとよいでしょう。収入と支出をきちんと把握して、計画的な家計運営や貯蓄ができるのか試してみて、大丈夫だと判断できてから購入しても遅くはないでしょう。

また、頭金は売買価格の20%必要だとか、20%が適切だという意見を聞くこともあります。しかし、貯金できていない人が20%を貯めるには長期間を要することが多く、それを待っていては購入時期を逸する可能性もあります。

今は金利が低いことから、毎月返済額が家賃よりも相当安く抑えられるケースも多いため、20%という数字こだわる必要はないでしょう。家計をコントロールする習慣を身につけられれば、購入を検討してもよいでしょう。もちろん、購入する金額のことは慎重に考えましょう。

< 頭金は多いほどよいか? >

頭金が多いと住宅ローンの融資条件で有利になる可能性を述べました。そして、頭金が多くて融資額が少ない方が、返済額も少ないのでよいとも述べました。では、資金にゆとりがある人ならば、できる限り多くの頭金を投じるべきで融資額を少なくすべきなのでしょうか。

実は、頭金が多いほどよいとの考えには簡単には賛成できません。

本人の考え方やライフスタイル、購入後の家族計画など多くのことに影響されるため、一概には言えませんが、今の金利の低さにも十分に注目して考慮した方がよいでしょう。

今の住宅ローンは、返済プランによっては金利が1%未満ということが一般的な環境になっています。長く低金利が続く日本ですが、最近はさらに低くなっています。支払う利息が極端に少ないわけですから、頭金に回さずに運用したり、しばらく貯金して様子をみたりするのも悪くありません。

とはいえ、頭金を十分に支払えるにもかかわらず、0円とすることはお奨めできません。融資条件に響く可能性があるからです。あくまで売買金額の20%にするか、50%にするかで迷うのであれば、20%や30%でもよいのではないかとの考えです。

ちなみに、金利が上がってきたならば、金利が上昇する局面で繰り上げ返済すれば良いことです。資金にゆとりがある人が融資額を抑えても、後から簡単に対処できるということです。

 

執筆者:専門家

 

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