住宅購入全般

不動産業者の調査方法と確認すべきポイント

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不動産業者の調査方法と確認すべきポイント

大きな金額を投じて購入する住宅ですから、その取引にかかわる不動産業者の信用度について心配する人がいるのも理解できますね。「不動産業者の対応が悪い」「どうも怪しい」などと感じている人なら、ここで不動産業者のチェックポイントとその調査方法を確認してください。

それほど怪しいと感じていなくとも、大きな買い物をするわけですから、できれば調査しておく方がよいでしょう。

住宅診断(ホームインスペクション)

失敗しない住宅購入には不動産業者の調査も大事

不動産業者(宅地建物取引業者ともいう)には、売買の売主になったり、売買の仲介(媒介)をしたり、賃貸の仲介(媒介)をしたりもします。各社がこれらすべての業務をすることもあれば、いずれかに特化していることもあります。ここでは、住宅の売買に関する記事を書いていますので、住宅の売主となったり、売買の仲介(媒介)をしたりする不動産業者を対象として記載しています。

不動産業者の調査の必要性

不動産業者と住宅購入者の関係は、利害が対立する関係です。「住宅を買う人に喜んでもらうことが当社の目的です」などと不動産業者は言うかもしれませんが、本音では自社から買ってもらう人に限定したフレーズです。

売主は売れなければ利益が出ませんし、仲介業者も売れなければ仲介手数料を得られません。自社から買ってもらうことが目的になるのは、当然のことですし、これは何も悪いことではありませんね。しかし、買主からみれば、その不動産業者から住宅を買うことが一番良いとは限りません。

また、不動産業者としては利益を多くするためにも、できる限り高く売りたいのも当然ですが、買主はその逆でできる限り安く買った方がメリットになります。やはり、利害は一致しないのです。

そして、大事なことですが、不動産取引におけるトラブルの多くは不動産業者の悪意によって生じるものではなく、ミスや無知によって引き起こされるものです。「不動産業者は毎日不動産を扱っているのだから、不動産のプロだ」と考えるのは誤りです。

住宅の売買に関して十分な知識を持たずに営業している営業マンや不動産業者は非常に多いのが現実です。

その理由は簡単です。住宅を何度も何度も買う人はほとんどいませんから、買主は常に素人です。経験や知識がないために、不動産取引や建築の知識を持っていない人が圧倒的多数を占めているわけです。ですから、不動産業者は多少の知識さえあれば、なんとか誤魔化しながら商売をやっていけてしまうのです。

不動産業者が不動産のプロとは限らないということはよく理解しておきましょう。もちろん、非常に詳しく、買主のためになる情報の提供を惜しまない会社や担当者もいますから、そこは個別に判断するしかありません。

知識不足や悪意によってトラブルを起こす不動産業者でないかどうか、買主が自ら調査することで、リスクを少しでも回避することができますから、不動産業者を調査するようにしましょう。

ネットの評判は信用できるか

不動産業者の信用度を調査するときに、インターネット上の口コミサイトを利用することもあるでしょう。インターネット上のネガティブな情報は確かなこともありますが、誤った情報や相当に大げさに書かれた情報も非常に多いですから、これだけで判断するのは適切ではありません。

ネガティブな情報は自分自身の思い通りにならなかったときに、匿名で大げさに、そして自分のマイナス面を隠して投稿することも多いため、慎重に対応した方がよいでしょう。

不動産業(宅地建物取引業)の免許のチェック

不動産業者を調査するといっても、どのように調査・確認すればよいかわからない人も多いでしょう。ここでは、具体的な調査方法をお伝えします。

不動産業者の免許チェック

不動産業(宅地建物取引業)の免許の種類

不動産業者を調査するために、まずは免許の基礎知識を知っておかなければなりません。不動産業(宅地建物取引業)を行うためには、国土交通大臣か都道府県知事の免許が必要です。1つの都道府県にのみ事務所を置いて営業するならば都道府県知事の免許であり、複数の都道府県に事務所を置くならば国土交通大臣の免許となります。

事務所のある都道府県以外の物件を扱うことはできますから、例えば東京都にのみ事務所を構えている不動産業者が神奈川県や埼玉県の物件を扱うことは可能です。免許も東京都知事の免許で問題ありません。

免許番号のチェック

最初にやるべき不動産業者の調査は、その業者の免許番号のチェックです。これは簡単に誰でもすぐにできますから、必ずやりましょう。

その担当者の名刺やその業者のホームページを見れば、免許番号が記載されているはずですが、これをチェックするのです。

免許番号の「〇〇県知事免許(△)第□□□□□□号」もしくは「国土交通大臣免許(△)第□□□□□□号」と書かれているはずです(△や□には数字が入ります)。このうち、(△)の部分は免許の更新回数を示しています。

(△)が「(3)」と記載されておれば、免許を3回更新したことになります。(1)や(2)の業者よりも営業年数が長いことがわかります。営業年数が長い方が信用度ではプラスと考えるのが一般的です。但し、長く営業している会社が必ずしも良い会社というわけではありませんので、「1つのプラス材料かな」と考えるとよいでしょう。

逆に営業年数が短い業者であっても真面目に取り組んでいる会社もありますから、これだけを見て判断しないように注意しましょう。

ちなみに、免許の有効期限は5年間ですから、「(3)」と記載されている場合は、10~15年の営業をしていることになります。

行政で不動産業者を調査する

不動産業者のメーンは、行政処分の有無の確認です。これについて、ここで調査方法などをお伝えします。

行政で不動産業者を調査する

不動産業者の名簿で処分履歴をチェック

免許番号の次に実施すべき調査は、業者名簿の閲覧です。この名簿には、社名や代表者名、事務所の所在地、免許番号といった基本的な概要とともに、監督処分の情報が記載されています。

特に注目したい項目は、この監督処分の情報です。ほとんどの不動産業者には、この処分の履歴情報はありませんが、一部の業者にはこの情報があります。処分の種類には、指示や業務停止といったものもあれば、免許取消といった重い処分もあります。

たとえば、取引に際して重要な事項を説明する重要事項説明を怠った場合などに処分されるのですが、こういった処分を受けた履歴があれば、法規制などへの意識が低い可能性がありますから、要注意ですね。処分を受けている場合には、その処分を受けた理由(概要)も記載されていることが一般的であるため、その内容も確認しておきましょう。

法規制に限らず、不動産業者の自主規制もありますから、ここで処分を受けるということは、自主規制への意識も低い可能性があることを理解しておきましょう。

名簿チェックは訪問かインターネットで行う

不動産業者の名簿をチェックする場合、各自治体などの担当部署を訪問すれば、その手続きを丁寧に教えてくれます。一般的に担当部署で、調査したい不動産業者の社名等を記載して申請し、出された名簿を確認するとよいでしょう。

社名・所在地・免許番号・連絡先情報は、メモか何かで持参しておいて、調査対象の不動産業者で間違いないかよく確認してから、内容を見るようにしましょう。

しかし、今は役所へ出向かなくても簡単に確認できることも多いです。例えば、東京都知事の免許を得ている不動産業者であれば、東京都都市整備局のHP(宅地建物取引業者の免許情報提供サービス)で検索することができます。

他の自治体でも確認可能なことが多いので、確認するとよいでしょう。

不動産業者の行政処分の有無は絶対ではない

不動産業者の行政処分をチェックしたときに注意しておきたいことは、行政処分がなかったときです。処分を受けていないからといって安心できる業者と断定できるわけではありません。

処分は、自治体に対して被害を受けた者等が連絡して認知してもらい、そしてその事実を確認するなどし、さらに行政が重い腰をあげてよくやく処分を下すということも多いため、問題を起こした不動産業者に確実に処分を出ているわけではないのです。

不動産業者の違反行為を自治体へ伝えても、窓口の担当者がきちんと話を聞かないことや聞いても何も動こうとしないこともあります。以前、不動産業者の違反により被害を受けた人に同行して自治体の担当部署へ行ったことがありましたが、きちんと対応してもらうまでの時間や労力も大変でした。

建設業の登録有無と名簿の閲覧

不動産業者のなかには、建設業も行っている会社が多いですが、その場合には不動産業者としての処分だけではなく、建設業者の方で処分を受けていないかも確認するとよいでしょう。

この処分歴についても、各自治体のホームページで確認できますから、確認は簡単ですね。

また、関連会社・子会社で処分を受けていることもありますから、そちらも同じように確認しておくとよいでしょう。

会社訪問時や売買契約書に確認すべきポイント

不動産業者の調査は、会社訪問時にもチェックしておくべきポイントがあります。

不動産業者の標識の掲示

不動産業を行うには免許を取得する必要があることは既に述べましたが、不動産業者の標識(社名や免許期間)を掲示する義務がありますから、事務所を訪問したときには、掲示されているかどうか確認しましょう。これをしていないようであれば、法規制などへの意識の低さが表れている可能性を考えましょう。

重要事項説明書と売買契約書を事前に閲覧

売買契約を締結する前に、重要事項説明書と売買契約書を事前に閲覧させてもらえるかどうかは重要なチェックポイントです。売買契約のときに、これら重要な書類を初めて見ても、すぐに理解することは困難です。内容をよく理解できないうちに、契約を終えてしまうこともあります。

丁寧な不動産業者であれば、事前に重要事項説明書と売買契約書を買主に見せてくれます。しかし、買主側から契約日よりも前に読んでおきたいから、事前にほしいと伝えなければ、見せようとしない業者は多いです。大事な書類を契約時に初めて見せるというのもおかしな話ですが、このような対応が不動産業界では横行しています。

重要事項説明書をきちんと読んで説明するか

売買契約の締結前には、必ず重要事項について書面で示して説明しなければなりません。これを形式的に済ませようと、売買契約の直前に一気に書面を読み上げるだけの業者は多いです。前に述べたように、事前に書類を入手して呼んでおくのは大事なことですが、それだけでは理解できないことが多いですから、重要事項説明を丁寧にしてくれるかどうかは大事です。

ただ、短時間で読み上げるだけの担当者か、丁寧に説明してくれる担当者かは、1つの判断材料になるでしょう。

宅地建物取引士の免許証の確認

不動産業者の免許については説明しましたが、担当者個人の資格も確認しておきたいポイントです。その資格が宅地建物取引士のです。これは、営業するならば必須ともいえる資格ですが、全員が保有しておく必要はありません。

よって、担当者がこの資格を持っていないということはよくあることです。売買契約の前に行う重要事項説明は、この資格が無いとできませんから、担当者が資格を持っていない場合には別の人が出てきます。その場合は仕方ないですが、その人の資格を必ず資格証で確認するようにしてください。

 

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