住宅購入全般

住宅購入時の仲介手数料0円(無料)の仕組みと買主のメリット・デメリット

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住宅購入時の仲介手数料0円(無料)の仕組みと買主のメリット・デメリット

住宅を購入するときに気になる諸費用の1つが、不動産会社へ支払う仲介手数料ではないでしょうか。取引によっては、100万円以上もの合格な手数料を支払うこともよくあることですから、仲介手数料のことはよく理解しておかなければなりません。

そこで、魅力を感じるのが「仲介手数料0円」「仲介手数料 無料」を謳う広告ですね。これが本当ならば、住宅購入の諸費用を節約できてお得感があります。今回は、住宅購入時にかかる仲介手数料を無料と謳う不動産会社や取引の仕組みを解説します。

仲介手数料0円、無料という言葉につられても大丈夫なのかどうか、学んでください。

住宅診断(ホームインスペクション)

住宅購入時の仲介手数料0円(無料)の仕組み

大事なことは、不動産売買の仲介という仕組みを知ることですから、まずは仲介の仕組みや仲介手数料の基礎について説明します。

不動産の仲介とは?

不動産の売主が自分で売らずに不動産会社に売却を依頼することや不動産を購入したい人が不動産会社に希望の物件を探してもらうことが、仲介(媒介ともいう)の依頼です。

売主が自分で買主を探すのは大変ですし、買主が自分で物件を探して交渉するのも大変ですね。そういった売ることや探すこと、そして相手との交渉、不動産調査といったことまで代わりにしてもらうのが仲介です。そして、仲介業務を行う不動産会社のことを仲介業者と呼ぶことが多いです。

ある物件が売買されたとします。そのとき、売主が売却依頼を受けた不動産会社と買主から購入依頼を受けた不動産会社というように、仲介業者が2社存在することになります。

仲介業者が2社の取引

但し、1つの不動産会社が1つの不動産の売主と買主の双方の仲介をすることも許されていますので、1社のみで取引を成立させることもよくあることです。

仲介業者が1社の取引

住宅購入に必要な仲介手数料とは?

住宅を購入するときに支払うことのある仲介手数料とは、買主が買主側の仲介をしてくれた不動産会社に対して支払う報酬のことです。ただ、売主も売主側の仲介をしてくれた不動産会社に対して仲介手数料と言う報酬を支払います。

つまり、仲介手数料とは売主も買主も支払うものなのです。仲介業者が1社のみで、売主と買主双方の仲介をした取引では、1つの仲介業者が売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことができます。不動産会社としては、これを狙っていることが多いです。売上、利益が増えるわけですから、当然のこととも言えますね。

買主の仲介手数料0円(無料)を実現できる理由

それでは、なぜ買主の仲介手数料を無料としている不動産会社があるのでしょうか?それは、売主から仲介手数料をもらうことを前提としているからです。1つの不動産会社が売主と買主の双方を仲介した場合には、売主と買主の双方から仲介手数料がもらえると説明しましたが、この取引の形であれば、たとえ買主からの仲介手数料を0円(無料)にしたとしても売主から売上があがるからよいと考える不動産会社もあるのです。

不動産業界も厳しい競争がありますから、売主と買主の双方からの儲けを狙うよりも、売主からの儲けだけを狙うことで買主の集客を増やした方がよいと考える業者があるということですね。

仲介手数料0円(無料)の買主のメリット

住宅を購入する人にとっての関心事は、仲介手数料が無料であることが本当に自分にとって良いことなのか、メリットがデメリットよりも大きいのかということですね。

諸費用が安い

仲介手数料0円(無料)であることは、買主の立場ではメリットであるのは確かでしょう。諸費用の大部分を占める仲介手数料がタダなら嬉しいものです。仮に、売買価格が3,000万円の物件であれば、支払う仲介手数料の上限は96万円(税込1,036,800円)と100万円を超えてきます。

ちなみに上限と書きましたが、仲介手数料は上限の金額を決められており、多くの不動産会社は上限の額を請求しています。

仲介手数料の上限の計算方法は以下の通りです。

仲介手数料の計算

3,000万円の物件であれば、以下の通りになります。

200万円以下の部分 10万円
200万円超、400万円以下の部分 8万円
400万円超の部分 78万円

上の3つを合計すると、96万円(税抜)です。都市部では、400万円未満の物件はほとんどありませんから、「売買価格 × 3% + 6万円」で計算すれば、仲介手数料を計算できます。

つまり、売買価格の3%以上の金額を節約できるわけですから、これは買主にとってのメリットですね。

仲介手数料0円(無料)の真実と買主のデメリット

心配になるのは、仲介手数料を無料にしていることで、何か買主にとってのデメリットがあるのではないか。実は、かえって損していることがあるのではないかということでしょう。

住宅の仲介サービスの品質に違いがあるか?

仲介手数料が無料であるがために、有料の会社でならば受けられるはずのサービスを受けられないということがあるのかといえば、特にそういうわけではありません。仲介業務の範疇として、どこまでのフォローをするかは会社によって異なりますが、無料だからサービスの範疇が狭いとは限らないようです。

但し、不動産会社や担当者の質によることですから、結果的に品質が低いということはありえます。担当者が親切であり、かつ十分な知識を持っている人であるならば、手数料がいくらであるかはそれほど重要ではありません。

仲介手数料0円(無料)では買えない物件がある

仲介手数料の説明のところで、売主も仲介手数料を支払うと書いていますが、実は売主側の仲介をした不動産会社が売主から仲介手数料を得られないこともあります。買主にとっては関係ないことと考えるかもしれませんが、これが取引に影響することもあるので知っておきたいことです。

売主が仲介業者に頼らずに自社で販売している物件がありますが、その場合、買主の仲介をする仲介業者が客付けをしたくとも受け付けないことが多いです。ただ、仲介手数料を売主が支払わないことを条件に客付けを受け付けることもあるのです。この場合は、売主から仲介手数料を得られませんから買主から得るしか売上を上げる方法がありません。ですから、買主の仲介手数料を0円だとしている業者ではこの物件を紹介しません。

また、売主が特定の不動産会社に限って売却を依頼していることもあります。その場合、買主の仲介をして客付けしても、原則として売主側からは仲介手数料を得られません。そうなれば、その物件を紹介しないのは同じですね。

販売価格に仲介手数料分を上乗せすることがある

但し、買主側の仲介業者が売主側の仲介業者または売主に対して、仲介手数料を支払うように交渉して、その交渉を成功させることもあります。そうなれば、その仲介業者は買主にその物件を紹介して契約することができます。

ここで注意が必要です。売主もしくは売主側の仲介業者が本来、支払う予定の無かった仲介手数料はどこから捻出しているのでしょうか?ここは大事なポイントです。

本来ならば仲介手数料を支払うつもりがないのに、支払ってでも売りたいということは、すぐに売れないと考えているからです。つまり、買主が価格交渉をすれば値下げが実現できる物件である可能性が高いわけです。

売主としては、値下げ分の全額か一部を値下げせずに仲介手数料として買主側の仲介業者へと支払うわけですから、仲介手数料を支払わずに買主への売却額を値下げするのと同じです。ただ、買主は購入できる金額がかわっているわけです。もっと値下げしてもらえた可能性があるのですね。

買主は、自分が直接支払う仲介手数料を無料にしてもらったものの、実は物件価格で調整されているということがあるわけです。

仲介業者にとっては、この仲介手数料が生命線ですから、なんとか収入を得る、もしくは収入を増やすため、買主にわからないように動いていることがあるのです。実際にある事例として以下の会話を見てください。

(建売住宅の売買における売主と仲介業者の会話の事例)

仲介業者「この物件を買いたい人がいますが、200万円値引きできませんか?」
売主「なかなか売れないから、200万円値引きしましょう」
仲介業者「ありがとうございます。また、当社に仲介手数料を支払ってください」
売主「それは無理ですね」
仲介業者「何とかなりませんか?」
売主「では値引きを100万円にして、仲介手数料を100万円支払いましょう」
仲介業者「それでお願いします」

そして、仲介業者は買主に「100万円なら値引きできました!」と報告するのです。ちなみに、値引き幅の全額を仲介手数料に充当させて、買主に値引きのメリットが全くないというケースもあります。しかし、この内情を知ることはできませんね。

仲介業者は、本来ならば買主の依頼を受ければ買主の利益の最大化を目指すべき立場です。しかし、買主の利益の最大化、上の取引でいえば価格交渉をして値下げを実現するということは、仲介業者が得る仲介手数料を減らしたり、無くしたりすることになるため、買主の利益の最大化は目指せないのです。

買主が仲介手数料を支払う取引の方が、最大化を目指してもらえる可能性が高いと言えるでしょう。但し、売主からも買主からも仲介手数料を多く得たいと考えることも多いですから、買主が仲介手数料を支払ったとしても上の話と同じように利益の最大化が難しいことも多いです。

仲介手数料が0円であることは、大きなメリットのように見えますが、実は何も得していないということもあると理解しておきましょう。

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