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融資利用の特約(住宅ローン特約)による解除の注意点とポイント

融資利用の特約(住宅ローン特約)による解除の注意点とポイント

住宅を購入する人のうちの大多数の人が、購入資金の一部として融資(住宅ローン)を受けています。全額現金で住宅を購入できる人は少数派ですね。

住宅ローンを活用して住宅を購入する上で、売買契約のときに大事なポイントになることが売買契約書に記述される特約の内容とその理解です。買主は、契約書の記述内容が不利な条件となっていないかチェックする必要があり、その内容を正しく理解しておく必要があります。

住宅ローンの審査で万一のことがあったとき、金銭等を損しないためにここで融資利用の特約(住宅ローン特約)について理解しておきましょう。

融資利用の特約(住宅ローン特約)の基礎知識

まずは、融資利用の特約について基礎的な知識から学んでおきましょう。それぐらいはわかるという人は読み飛ばしてもよいですが、あやふやだと感じているならこれを機会に覚えてください。

不動産会社の営業マンなどと話すときは、「住宅ローン特約」や「ローン特約」という呼び名で会話することの方が多いですが、これは融資利用の特約と同じ意味のものです。売買契約書のなかでは、「融資利用の特約」という言葉で書かれている方が非常に多いです。

融資利用の特約(住宅ローン特約)とは?

融資利用の特約(住宅ローン特約)とはどういったものでしょうか。

住宅を購入するために売買契約を締結した後に、買主が住宅ローンの融資を受けられないことがわかれば、購入資金が不足するために契約した物件の代金を支払えなくなってしまいますね。その時点で売買契約が成立していると、買主が代金を支払えずに困った状態に陥ってしまいます。

そこで、融資を受けられなくなったときに、売買契約を解除することができるようにする条件を付けるのが、この特約です。これにより契約を解除したときは、買主は売主から手付金を返金してもらうことができる条件とするのです。もちろん、違約金を支払う必要もありません。

不動産会社の営業マンからは、「住宅ローンの審査に落ちたら白紙解約できますよ」程度の説明を受けることが多いですが、こういうことなのです。

この特約がないと安心して売買契約を締結することもできない大事なものです。

融資利用の特約(住宅ローン特約)による解除とは?

売買契約の解除にも様々な種類がありますが、そのうちの1つが「融資利用の特約による解除」です。この契約解除は、融資の審査で承認を得られなかったとくに前述した融資利用の特約(住宅ローン特約)によって行う解除のことです。

融資利用の特約(住宅ローン特約)の注意点

融資利用の特約について、基礎知識を理解したところで、その注意点やチェックポイントを説明しておきます。ここで挙げていることについては、必ず売買契約を締結する前に売買契約書や重要事項説明書を読んで確認してください。

売買契約書や重要事項説明書は、契約日よりも前に閲覧させてもらうよう不動産会社に依頼しておきましょう。

特約の有無をチェック

最初にすべきチェックは、そもそもこの特約が売買契約書に明記されているかどうかです。住宅ローンを利用しないのであれば、書かれていなくても問題ありませんが、利用するならば必須です。

多くの売買契約書を見てきましたが、この特約が記述されているのは当然のことですから、特約の有無を心配する必要性は高くありません。ただ、ごく稀に記述されていないことがあり、そういった契約書は不動産業界団体が作成したフォーマットを使用せずに不動産会社がオリジナルで作成したものです。

古い時代の契約書のひな型を今でも使いまわししており、時代に合わせた改善を行っていない不動産会社でのみ見られる問題です。万一、特約が記述されていなければ追記を希望すべきなのは当然ですが、そのような不動産会社から大事な住宅を購入しても良いものか疑問でもあります。

融資条件が記述されているか

融資利用の特約は、基本的には契約書のなかで指定した融資を受けられないときに契約解除できるものです。ただ、融資内容・条件を特定せずに売買契約を結ぶ事例は非常に多く、このことがトラブルの一因になっている事例もあります。

買主としてはできる限り融資条件の良い(低金利など)銀行から融資を受けたいと考えていたのですが、融資条件のよい銀行の承認を得られないことがあります。ただ、買主にとって融資条件の良くない銀行からならば承認を得られるということもあります。

こういったとき、買主によっては条件が悪い(極端に金利が高いなど)銀行からの融資を受けてまで、住宅を購入したくないと考えることもあります。

条件の良い銀行からの融資を受けられない時点で、融資利用の特約により解除するためには、借り入れを希望する条件(銀行名や金額などの条件)を契約書に記述しておく方がよいのです。

不動産会社や担当者によっては、どうしてもあなたにその物件を売りたくて、金利等の条件が悪い融資を受けてでも購入するように言ってくることもあるからです。

自動的に解除か解除の申し出が必要か

融資利用の特約による解除の方法には2つのパターンがあります。1つは、期日までに融資の承認を得られなければ自動的に契約解除となるもので、もう1つは、期日までに融資の承認を得られないときで且つ買主から契約解除の申し出をしたときに解除となるものです。

前者は期日が到来すれば自動的に解除となりますが、後者は自動的に解除されないため、買主から必ず解除を申し出しなければなりません。契約上は、この申し出をしなければ融資利用の特約による解除ができないため、融資を受けられないと後に大きな問題となります。

そして、この後者の場合、融資が不承認とわかってから売主に対して契約解除を申し出するために多少の時間が必要ですから、スケジュールにゆとりをもちたいところです。

融資の承認を得るべき期日(融資承認の取得期日)から融資利用の特約により契約解除期日の間に、3日~7日程度のゆとりを設けておくことが買主にとって大事な条件となります。このゆとりがない売買契約書は多いですから、十分に注意してください。

手付金の返金

融資利用の特約により解除するとき、買主から売主へ支払っている金銭(手付金など)は全額、返金してもらえます。このことを契約のなかに明記していることを確認しておきましょう。

悪い不動産会社や担当者の場合、違法であると知りながら、返金できないと虚偽の説明をしていることもありますから注意しましょう。

○専門家に依頼するなら

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