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マンション購入時の注意点(大規模・小規模マンションのメリット・デメリット)

マンション購入時の注意点(大規模・小規模マンションのメリット・デメリット)

分譲マンションを購入するとき、何を基準として選びますか?検討すべき材料の1つに、マンションの規模があります。大規模マンションと小規模マンションの特徴を理解したうえで購入判断しなければ、後から後悔することもあるでしょう。

以下で、大規模と小規模のそれぞれのメリット・デメリットのうち特に大事な点を紹介しますので、購入を決める前に読んでおきましょう。

住宅診断(ホームインスペクション)

1.大規模マンションのメリット・デメリット

マンションの規模についてチェックするとき、やはりメリットとデメリットを把握しておく必要がありますね。まずは、大規模マンションのメリット・デメリットから解説します。

大規模マンション

1-1.大規模マンションのメリット

大規模マンションゆえのメリットとしては、「管理費・修繕積立金が安い」という点が大きいです。管理費や修繕積立金には規模のメリットが働きやすいため、建物面積が広く、総戸数が多いマンションは有利になるのです。小規模マンションに比べると同じ管理レベルのものと比べると割安感があるわけです。

管理費も修繕積立金も毎月支払っていくコストですから、これが安いということはマンションの買主にとっては目を引くことですよね。

都市部に多く見られる高層マンションも総戸数が多くなりがちですから、大規模マンションだと言えます。しかし、高層マンションは低層マンションよりも維持修繕費が高くなりがちであるため、大規模マンションであってもメリットが小さくなることも多いです。

超高層マンション(=タワーマンション)を買うならば、この点は理解しておきたいポイントです。

また、共用設備の充実もメリットの1つです。敷地が広くて子供を遊ばせられるスペースがあることがメリットになることもありますし、マンション内のコミュニティ形成に役立つこともあります。しかし、大規模マンションにありがちな豪華な共用設備によっては、維持費が高額であるため、それほど管理費等が安くならないこともあります。注意しておきたい共用設備の代表格が、プールや温泉です。

1-2.大規模マンションのデメリット

大規模マンションのデメリットについても見ておきましょう。居住者の多すぎるマンションが暮らしづらいと言う人もいますが、これは個人的な考え方によるものなので個々で判断してほしいですね。

総戸数が多いマンションは、中古マンションとして流通する(つまり売買する)戸数も多いわけですが、市場が悪くて売れ行きの悪いときの値崩れが大きくなることがあります(常にそうなるわけではありません)。同時に販売される中古マンションがいくつもあると、売り急ぎする人が値下げしていき値下げ競争のようになることもありました。

この点は実は立地との関係性も高いです。郊外であまり便が良くないマンションの方が値崩れが大きい傾向にあり、郊外の大型マンションを買う人は見極めが重要です。管理費や修繕積立金が安いことは資産価値にプラスに働くものの、市場環境によってはマイナスに働くこともあるということです。

もう1つ知っておきたいデメリットは、管理がまとまりづらいことです。

マンション管理は、管理組合員(つまり所有者)が常に全員一致で物事を決めなければいけないわけではありません。しかし、日本人は一人でも反対者がいることをよしとしない風潮があり、なんとか全員の合意形成を目指そうとします。これがよいときもありますが、マンション管理においては物事が進まない理由になっていることも多いです。

「一人でも反対がいれば」というのは、人数の多いマンションほど問題になりやすいわけですね。これが大規模マンションのデメリットです。

必要な修繕計画が進まないときには、この対応の遅さがより劣化を早めることにもなり、資産価値にとってマイナスになることもあるのです。ただ、小規模マンションだから楽だというわけでもないので誤解しないようにしましょう。

2.小規模マンションのメリット・デメリット

次に小規模マンションに関してメリット・デメリットを解説します。小規模といってもどれくらいの規模のものをいうのか、ここで確認しておきます。本記事では、総戸数が100戸程度までのものとして話しますので、そのつもりで読んでください。

小規模マンション

2-1.小規模マンションのメリット

小規模マンションのメリットは、大規模マンションに比べて管理がまとまりやすい点です。人数が少ない方が、反対者が現れる確率も下がるからですが、何にでも反対するような人がいれば、小規模であっても物事が決まりづらいことはあります。

小規模マンションの特徴の1つに、マンションの住人の大半が何となく顔見知り状態になることがあります。今の時代は近所付き合いが希薄になっていると言われますが、それでも同じマンションの住民同士ですから、エントランスやエレベーターなどで何度か顔を合わせるうちにお互いの存在を認知するようになっていきます。

たとえ名前を知らなくても顔はわかるということはよくあります。これが、防犯上のメリットになっていることがあります。知らない人がいたら、「?」となりやすいからです。

大規模マンションでは、知らない人だらけで見たことのない人がよく歩いているでしょう。いや、見たことがあっても人が多すぎてあまり顔を覚えないために、わからないということもありますし、見たことないと思っても知らないだけだと思いがちです。

窃盗に入る側から見れば、意外と大規模マンションの方が入りやすいといえます。マンションの住人は他人に無関心だと言いますが、大規模マンションだとそれが顕著になりやすいです。誰が出入りしても怪しまれない、そんな状況になってしまいがちです。

但し、大規模マンションはセキュリティー設備(防犯カメラ・指紋認証など)がしっかりしていることも多いので、規模だけで判断できないことも知っておきましょう。

2-2.小規模マンションのデメリット

デメリットはもうお分かりだと思いますが、管理費や修繕積立金が割高になることです。大規模マンションの逆をいくわけですね。

管理費を抑えるために、20戸程度以下のマンションの場合には管理会社に委託せず自主管理をしていることもありますが、実態としてはほとんど何も管理されず、共用部は汚れ放題で必要な修繕を何もしていないという物件もあります。

しっかりと管理面の音頭を取ってくれる人がいれば、随分と違ってくるのですが、そういう人がいたとしても転居したり相続が生じたりしたときには一気に管理面が崩壊するケースもあります。20戸程度かそれより小さなマンションを購入するならば、自分が管理を頑張るという意思がないと慎重になった方がよいでしょう。

ここで取り上げたことが、大規模・小規模マンションの特徴の全てではありませんが、これくらいは理解しておくべきことです。基本を理解したうえで更に学ぶことも大切ですね。

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