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中古住宅を買うとき・売るときに建物状況調査(インスペクション)をすべきか

中古住宅を買うとき・売るときに建物状況調査(インスペクション)をすべきか

2018年4月以降に中古住宅を売ったり買ったりする人は、それ以前に比べてホームインスペクション(住宅診断)のことを耳にする機会が大きく増えました。その理由は、不動産業者から売主や買主にホームインスペクションのことを説明などすることが義務化されたからです。

これから中古住宅を売買しようとしている人(売主も買主も)が、不動産業者からホームインスペクションについて説明を受けたときに知っておくべきことを紹介します。

1.不動産業者から建物状況調査(ホームインスペクション)の説明を聞く

不動産業者から中古住宅の売主や買主に対して、ホームインスペクション(住宅診断)のことを説明し、利用する意思があるかどうか確認することが義務化されたため、売買しようとしたときには必ず説明を聞くことになります。

2018年4月1日以降にこのことが義務化されたのですが、その根拠は宅地建物取引業法の改正です。この法改正では、ホームインスペクション(住宅診断)のことを建物状況調査と呼んでいます。

具体的には、不動産業者と売主や買主が媒介契約(この家を売ってくださいや家探しをしてくださいといった内容で結ぶ契約)を締結する際に説明を受けることになります(買主は媒介契約を結ばないこともありますが)。

2.建物状況調査(ホームインスペクション)を利用すべきか

不動産業者から建物状況調査、つまりホームインスペクションについて説明を受けた後、あなたはそれを利用するかどうか迷うことになります。適切に判断するために必要なことは、建物状況調査を利用するメリット・デメリットを知っておくことですね。

2-1.売主が建物状況調査(ホームインスペクション)を利用するメリット

あなたが売主である場合、建物状況調査を利用することで得られるメリットが何であるかあげておきます。

  • 建物の劣化状態を知ることで瑕疵担保責任の追求に備えることができる
  • 問題なければ買主に対する良いPR材料となる

代表的なメリットは上の2点です。

1点目の「建物の劣化状態を知ることで瑕疵担保責任の追求に備えることができる」がわかりづらいかもしれませんね。補足説明しましょう。

中古住宅を売るとき、売主は瑕疵担保責任を負う条件で契約を締結することが多いです(負わない契約も可能)。売った後に、見つかった雨漏りやシロアリ被害などの補修費用の負担を負うといったものです。

軽微な補修で済むならまだよいですが、補修費用が100万円単位でかかることもあります。自宅を売却した後に、買主からそのような請求をされる可能性があるのはリスクが高いです。

そこで売却する前に建物の抱える問題点を確認することができる建物状況調査が役立つのです。事前に補修しておいて安心を提供しPRするのもよいですし、瑕疵があることを売却時に告知しておいて納得してから購入してもらうことで補修請求されなくするのもよいでしょう。

2-2.売主が建物状況調査(ホームインスペクション)を利用するデメリット

最大の懸念は大きな瑕疵が見つかったときに、あなたの事情次第では対応ができないことです。たとえば、大きな瑕疵の補修費用が200万円だとします。しかし、資金的に余裕がなくて200万円も捻出できないとき、売却するときには相当な値下げをせざるを得ない状況も想定されます。

買主の気持ちとしては補修費用が200万円だと聞いて、200万円の値下げで納得するとは限りません。結果次第では売りづらくなることもあるわけです。

2-3.買主が建物状況調査(ホームインスペクション)を利用するメリット

買主が建物状況調査(ホームインスペクション)を利用するメリットも理解しておきましょう。

  • 購入前に建物の抱える問題点をある程度は把握できる
  • 購入後に必要な補修工事をある程度は知ることができる
  • この結果を踏まえて購入判断することができる

購入判断の際に役立つ貴重な情報を得らえることが、買主にとって最大のメリットです。上では、あえて「ある程度は」と制限を持たせた表現にしていますが、既存の建物の調査には限界があり、何かもわかるわけではないという前提があるからです。

2-4.建物状況調査(ホームインスペクション)を利用するデメリット

買主にとってのデメリットは何でしょうか。購入前に実施することがほとんどなのですが、建物状況調査を実施して結果を待っている間に他の人が先にその物件を買ってしまう可能性がある点がデメリットです。

例えば、依頼してから3日後に調査し、報告がその4日後であれば1週間程度かかることになります。人気のある物件ならば、その間に他の人が見学して購入申込してしまうこともあるわけです。その対策としては、調査をする前に購入申し込みしておくのも1つの方法です。

3.売主・買主が知っておくべき建物状況調査の注意点

最後に、これから中古住宅の売買をしようとしている売主や買主が理解しておくべき建物状況調査に関する注意点を紹介します。

3-1.不動産業者が利用しないように誘導しても自分で判断すべき

建物状況調査(ホームインスペクション)の利用有無を判断しようとするなかで、重要な役割を果たすのは不動産業者です。不動産業者の説明や誘導の仕方次第で、売主も買主も調査に対する印象は大きく変わるからです。

不動産業者のなかには、利用してもらいたくないと考える業者も多いです。その理由は、調査によって何か問題が見つかれば取引が成立しづらくなると考えており、取引が成立しなければ売上(仲介手数料)があがらないからです。つまり、建物状況調査(ホームインスペクション)は不動産業者にとっては邪魔ものだと考えている業界人がまだまだ多いということです。

そういった業者から利用しないように誘導される、もしくは説明を棒読みするだけで詳細を教えてくれないということもありますから、売主も買主も自分自身でしっかり考えて判断しなければなりません。

3-2.建物状況調査は簡易調査なのでもっと詳細な住宅診断を利用すべき

建物状況調査(ホームインスペクション)の調査範囲について売主も買主も理解しておいたほうがよいでしょう。実は、媒介契約に際して説明する不動産業者も調査範囲・内容まで理解していないことが多いです。

既存住宅状況調査方法基準

建物状況調査の内容は、国土交通省の告示(既存住宅状況調査方法基準)において定めたものとなっていますが、これで定めている対象範囲は、構造耐力上主要な部分の劣化事象と雨水の浸入を防止する部分の劣化事象のみが対象です。

確かに主要構造部も雨水の浸入(雨漏り)を防ぐ部分も大切な箇所ですが、中古住宅を診断するときに、この2点だけを調査するというのはあまりに限定的です。範囲外の項目でも様々な指摘があがりますから、これだけでは不十分なのです。また、この基準で挙げている項目でも判断基準が緩いことが多いので、基準に適合する調査結果であっても早めに補修すべきことがあります。

国土交通省の告示(既存住宅状況調査方法基準)で定めている建物状況調査の内容だけでは、そういった大事な部分が抜けているため、売主も買主ももっと詳細な調査を利用した方がよいです。

実は、2018年4月の宅地建物取引業法の改正の前から、ホームインスペクション(住宅診断)が利用されてきましたが、このサービスではそういったところまで対応していることが一般的です。2003年からホームインスペクション(住宅診断)を行っているアネストでは、国土交通省の告示(既存住宅状況調査方法基準)で定めている建物状況調査を網羅しつつ、それ以外に大事なところまで調査しているので、そういった診断サービスの利用を考えるとよいでしょう。

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