住宅購入全般

住宅購入の諸費用(仲介手数料・印紙税・住宅ローン保証料・事務手数料)

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住宅購入費用(仲介手数料など)

住宅購入に必要な諸費用について項目ごとに、何に必要な費用であるのか、凡その金額がどのくらいになるのか解説します。諸費用の項目は非常に多いため、記事も分割しています。

まずは、仲介手数料、印紙税、住宅ローン保証料、住宅ローン事務手数料の4つを取り上げます。

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仲介手数料

多くの場合、最も大きな費用となるのが「仲介手数料」です。「仲介手数料」とは、購入する住宅を仲介した不動産会社へ支払う手数料のことを指します。

これは、必ずかかる費用ではありません。仲介業者(=仲介業務を行う不動産会社)の仲介で不動産を購入する場合にのみ必要となるのであって、仲介業者を介さずに売主から直接購入すれば支払う必要はありません。

(金額の計算方法)
仲介手数料の上限金額=売買金額×3%+6万円

3,000万円の売買価格で、960,000円(税別)となります。この手数料にも消費税がかかるのですね。上の計算式はあくまで簡易のものですが、売買価格が400万円を超える場合は上の通りで間違いありません。

(支払う相手先)
仲介業務を行った不動産会社

(任意・義務など)
仲介業者を介した場合のみ必要

注意点としては、複数の不動産会社が仲介に絡んでいる場合であっても、買主が支払う相手先は買主が直接に交渉している不動産会社のみです。売主側にも買主側にもそれぞれの仲介業者が存在することがよくありますが、買主も売主も自分たちが依頼している仲介業者にのみ仲介手数料を支払えば良いのです。

また、仲介手数料の金額ですが、上記の通りの計算式で求めますが、あくまで上限金額であって不動産会社がこれ以上は請求できないという意味です。

よって、この金額未満であっても構いません。買主としては、当然、より安い方が良いということになりますが、残念ながら多くの場合、どの不動産会社に依頼しても金額に大差ありません。上限金額を請求することが不動産業界の慣習のようになってしまっています。ただ、最近では、仲介手数料を減額する不動産会社も現れてきています。

売主から直接購入すれば、仲介手数料を支払わずにすむわけですが、広告を見て仲介物件であるかどうか確認する場合は、物件の概要が書かれているなかで、「取引態様」の欄を確認しましょう。この欄に、「仲介」とか「媒介」または「専属専任」などと書かれている場合は、仲介手数料が発生します。

一般に、新築一戸建ての場合は、同じ物件であっても売主が直接販売し広告を出していることもあれば、仲介業者が広告を出していることもあります。しかし、新築マンションであれば、仲介手数料がかかることはまずないでしょう。

中古住宅の場合は、一戸建てであってもマンションであっても、多くは売主が一般の個人であるために不動産会社が仲介しています。しかし、最近では、不動産会社が中古住宅を購入しリフォームして販売していることもあり、この場合は仲介手数料が必要ないこともあります。

いずれにしましても、広告で「取引態様」をよく確認しておきましょう。

もう1つ大事な注意点があります。それは、建築条件付土地の売買の場合です。仲介手数料は、仲介した不動産の売買に対してかかるものです。これが基本となります。建築条件付土地の売買は土地の売買ですので、手数料の算出も土地の売買価格を基にします。しかし、なかには建物価格の分にまで仲介手数料を請求する悪質なケースもありますので気を付けましょう。

印紙税

「印紙税」は、印紙代と言われることもありますが、正しくは印紙税です。つまり税金ですね。

不動産の売買契約書や建物の建築請負工事契約書、金銭消費貸借契約書に印紙を貼り消印をして納税します。金銭消費貸借契約書というとわかりにくいかもしれませんが、住宅ローンの契約書のことです。

これらの印紙税は、契約書に記載される金額ごとに以下のように定められています。(実際の不動産の売買がよく行われる範囲の金額のみを記します)

500万円を超え 1,000万円以下のもの  10,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの  20,000円
5,000万円を超え     1億円以下のもの  60,000円
1億円を超え     5億円以下のもの 100,000円

しかし、2020年3月31日までは、売買契約書(売買価格が10万円超のもの)や建築工事請負契約書(契約金額が100万円超のもの)については以下の通りに軽減されます(印紙税の軽減措置)。但し、この軽減措置は、金銭消費貸借契約書(=住宅ローンの契約書)には適用されません。

500万円を超え 1,000万円以下のもの   5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの  10,000円
5,000万円を超え     1億円以下のもの  30,000円
1億円を超え     5億円以下のもの  60,000円

仮に、4,500万円の土地建物を購入し3,000万円の住宅ローンを借りる場合で見てみましょう。

売買契約書の印紙税 10,000円
金銭消費貸借契約書(=住宅ローンの契約書) 20,000円

となります。

(支払う相手先)
国税ですが税務署へ支払いに行くのではなく、通常は不動産会社や金融機関が代わりに印紙を用意しているので、その不動産会社等へ支払います。

(任意・義務など)
義務です。必ず、納税しましょう。

住宅ローンの保証料

数ある住宅購入時の諸費用のなかでも、仲介手数料についで負担が大きいのが住宅ローンの保証料です。借入額や金融機関などの条件によって異なりますが、結構大きな負担になりますから注意が必要です。「保証料」とは何かと言うところからお話します。

通常、貸し手である銀行などの金融機関は、借りて(=住宅購入者)の住宅ローンの支払いが滞ったときの保全方法を考えます。延滞したからといって放っておくわけにはいきませんから当然ですね。本来ならば、連帯保証人を用意してもらい、万一のときには連帯保証人に代わりに支払ってもらうのです。

しかし、実際には連帯保証人をつけることはほとんどされていません。

では、どうするかといえば、銀行の指定する保証会社が代わりに保証してくれるのです。連帯保証人の代わりを引き受けるわけですね。この保証会社による保証が条件になっていることが多いです。

しかし、その保証会社にしても他人の保証をするわけですからリスクがあります。無償ではできませんよね?そこで、支払うものが「保証料」なのです。住宅ローンを利用する人が保証会社と保証委託契約を結び、保証料を支払うわけです。

万一、あなたが住宅ローンを支払えなくなった際には保証会社が金融機関に返済します。ただ、あなたが返済しなくてよくなるわけではなく、支払う相手先が借りた金融機関から保証会社に変わるだけですから、借主にとってはメリットにはなりません。

このような仕組みですから、保証会社が保証してくれないと住宅ローンの借入をできないということになります。金融機関が融資を断るときの理由の1つに、「保証会社がダメだと言っているので・・・」というものがあります。でも、実際には、保証会社は金融機関のグループ会社であることが多いので、その金融機関自体が断っているのと同じことですが。

ちなみに、保証会社が保証人を求めるケースもあります。何のための保証会社なのか、何のために支払っている保証料なのかと疑問を感じるものですが、実際にこのようなケースはあります。

さて、この保証料ですが、冒頭に書いたように結構高いです。借入額や金融機関によって異なるので、一概には言えませんが、参考に以下の数値を頭に入れておいてください。

(金額)
一般的に3,000万円を返済期間35年で借り入れすると60万円程度

但し、審査の結果、保証料が上記よりも大幅に高くなることもあります。個別の審査結果によって保証会社がリスク算定している結果です。また、保証料は一括して前払いすることが多いですが、実は毎月の返済時に金利と一緒に分割払いする方法を選択できるので、資金計画によっては検討するとよいでしょう。

そして、保証料の必要ない住宅ローンもあります。その代表的なものは住宅金融支援機構のフラット35という住宅ローンです。何十万円もの保証料の負担がなくてすむということと、長期固定金利であるということから検討する価値は十分にあるでしょう。

(支払う相手先)
保証会社

住宅ローンの事務手数料

住宅ローンを借り入れする方が負担する諸費用に、「事務手数料」があります。「住宅ローンの事務手数料」です。マイホームを購入する方の圧倒的多数の方が住宅ローンを利用されますから、この「住宅ローンの事務手数料」を負担する人が多いでしょう。

これは、「住宅ローンの」というぐらいですから、当然ながら金融機関へ支払うものです。融資を受ける際に融資額から差し引かれることが一般的ですね。

さて、その金額ですが、これはどの金融機関の住宅ローンを利用するかによってばらつきがあります。

30,000~100,000円というケースが非常に多いですね。諸費用全体からみると大きな金額ではないと思われるかもしれませんが、金融機関によって異なるのですからチェックしておきたいところです。

上記では、金融機関によって異なると記載しましたが、実は、同じ金融機関であっても異なる住宅ローン商品によって、事務手数料が異なることもあります。

そして、この「住宅ローンの事務手数料」に関して注目すべきなのは、固定の金額を支払うとは限らず、定率法の場合もあるということです。融資金額に対する割合で事務手数料を決める方式です。

事務手数料 = 融資額 × 2.1%

などとなっていることがあるのです。これを実際の融資額で計算してみると、金額がイメージできますね。仮に、3,000万円の借り入れの場合は、63万円もの金額となります。大きな負担ですね。

しかし、事務手数料が高額となっている住宅ローンでは、一般的には保証料がないことが多いです。保証料が高額であることは前述の通りですが、これがない代わりに事務手数料が高くなっているわけです。

次回は、「住宅購入の諸費用(仲介手数料・印紙税・住宅ローン保証料・事務手数料)」を取り上げています。

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