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住宅ローンの繰り上げ返済のやり過ぎに注意!

住宅ローンの繰り上げ返済のやり過ぎに注意!

日本人は借金を嫌う国民性なのか、繰り上げ返済効果だけがメディアで取り上げられるからなのか、住宅ローンを1日でも早く返済したい、と繰り上げ返済を積極的に行う方が多いです。

確かに繰り上げ返済を行うと利息軽減効果はありますが、個別相談業務を行っていると他の側面から繰り上げ返済を見る必要性があることを感じています。今回は、繰り上げ返済を多方面から確認し、やりすぎに注意喚起したいと思います。

繰り上げ返済効果

繰り上げ返済には、毎月の返済額は変わらず住宅ローン期間を短縮する「期間短縮型」と、住宅ローン期間は変わらず毎月返済額を減額する「返済額軽減型」の2種類があります。どちらも繰り上げ返済効果が期待できますが、より利息軽減効果が高いのは、「期間短縮型」になります。

例えば、3,000万円を元利均等・35年返済・長期固定1.2%で組み、3年後に100万円を「期間短縮型」で繰り上げ返済した場合の利息軽減効果は、約456,000円で返済期間は15か月短縮されます。利息軽減効果があるのは間違いありません。

他の側面①資産の目減り

繰り上げ返済を行うと住宅ローンという負債=借金は減少することになりますが、同時に繰り上げ返済で使った預貯金=資産も減少するという側面があります。住宅ローンを減少させたいがために預貯金がどんどん減少し、子どもが大学などへ進学したときに教育ローンを借りないといけないことになれば本末転倒ではないでしょうか?

真面目な方ほど住宅ローンの繰り上げ返済をやり過ぎる傾向があるように思います。万が一のことや今後の将来支出も考え、ある程度の預貯金は確保する必要があります。

他の側面②資産運用

上記の例では預貯金100万円を繰り上げ返済に使いましたが、資産運用に使う方法もあるのではないでしょうか?100万円を年3%で複利運用し13年経過すると、約1,468,500円になり、利息軽減効果を上回る成果が出る可能性があります。

勿論、資産運用は利息軽減効果のように効果が約束されるものではありませんが、世界経済の毎年の成長率は3%を超えていますので、決して難しい数字ではないと言えるでしょう。短期的な利益を目指すのではなく、10年以上の長い目で見られる方は一度検討してみるのはいかがでしょうか?

視野を広く持つ

日銀のマイナス金利導入以降、住宅ローン金利は史上最低を更新しているのが現状です。数年前に比べ今年(H28年)に住宅ローンを組まれた方は、もともと支払う予定の利息部分が少ないですので、利息軽減効果も当然少なくなります。これからは、住宅ローンの繰り上げ返済を行うことによる資産の目減り、繰上げ返済の代替方法の1つである資産運用に目を向けても良い時期になっているのではないでしょうか?

勿論、やみくもに資産運用を行っても効果が出ない可能性が高いですので、専門家に相談するということも選択肢に付け加えるのはいかがでしょうか?

<執筆者>
・執筆者:長谷剛史
・所属会社:長谷ファイナンシャルプランナー事務所
・主な資格:ファイナンシャルプランナー(CFP・1級FP技能士)、住宅ローンアドバイザー

<執筆者のプロフィール>
住まい・資産運用・保険3つの分野に強いファイナンシャルプランナー。ライフプランを中心とした総合的な観点からアドバイスを行う。

長谷ファイナンシャルプランナー事務所

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