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自宅を売却するときのホームインスペクション(住宅診断)と注意点

売却時のホームインスペクション

今、一戸建てでもマンションでも、自宅を売却するときに売主(所有者)が売却活動を開始する前にホームインスペクション(住宅診断)を利用するケースが増えています。

ホームインスペクション(住宅診断)といえば、買主が購入判断の参考とするために利用するケースが非常に多いですが、最近は売主が利用するケースも増えつつあるのです。

<売主がホームインスペクション(住宅診断)を利用する理由>

なぜ、最近になって売主がホームインスペクション(住宅診断)を積極的に利用しようと考えるのでしょうか。売主(所有者)が利用する理由としては以下のものがあげられます。

  • 買主に安心して買ってもらえる可能性が高まる
  • 建物の状況を理解して買ってもらうことで、トラブルを減らせる
  • 早く売れる可能性が高まる
  • 価格交渉で有利になるかもしれない
  • 売却後の瑕疵担保責任を求められるリスクが減る

上記を見ればわかる通り、ホームインスペクション(住宅診断)をすることで売却が売主にとって有利に進むのではないかとの期待があります。少しでも高く売りたい、少しでも早く売りたいなどと売主が考えるのは当然のことです。

そのために、自宅に何ら問題がないことを示すことが有利になるだろうと考えるわけです。建物の築年数が古くても安心してもらえる材料を探して買主にPRするのはよいことです。

もう1つの大きな理由として、瑕疵担保責任のリスクを避けたいとの考えです。売却した後に瑕疵が見つかれば、買主からその責任を追及されることがあります。補修費用を負担するなどの対応が必要となるのですが、売主と買主の間で対応方法について話がまとまりづらいこともあって、対応に苦労することもあります。

売却前にホームインスペクション(住宅診断)をしておき、問題点があれば前もって補修しておくこともできますし、問題点を買主に示して理解してもらってから買ってもらうこともできます。買主は瑕疵の存在を知っていて購入した場合、売主に対して瑕疵担保責任を求めることはできないからです。

売却時の住宅診断

<売却時のホームインスペクション(住宅診断)の注意点>

自宅を売却するときにホームインスペクション(住宅診断)を利用するのであれば、その際の注意点も考えておきましょう。

  • 買主が信用しない可能性がある
  • 発見された瑕疵を隠してはならない

売主が依頼して実施したホームインスペクション(住宅診断)の結果は、買主にとって信用できないものであることもあります。これは買主によって考え方が異なるものです。

売主が有利な条件で売却したいのは買主も承知しています。売主と買主は利害が相反する関係にあるため、買主が信用しないこともあるのです。仮に不動産仲介業者が斡旋したホームインスペクション(住宅診断)となれば、余計に信用しない人もいるので、注意が必要です。

不動産仲介業者は物件が売れなければ売上が上がらない(成功報酬の)ため、売りたいという考えは売主と同じです。売りたい人たちが用意したホームインスペクション(住宅診断)の結果を信用できない人の気持ちもよくわかりますね。買主の立場で考えてみることです。

できれば、不動産仲介業者の斡旋に頼らずに売主が自分で探した会社に依頼するとよいでしょう。不動産会社によっては自社や自社の提携先によるホームインスペクション(住宅診断)を無料か格安で案内することもありますが、本来の目的を達成しづらいことも多いです。

そして、重要な注意点ですが、ホームインスペクション(住宅診断)で何らかの瑕疵が発見された場合、それを隠して売却してはならないという点です。これは非常に重要です。

売主は存在を知っている瑕疵については、買主に説明しなければなりません。知っていながら黙って(隠して)売ったとなれば、売買契約で定めた瑕疵担保責任の期間を超えて買主から責任を求められるリスクもあります。

つまり、ホームインスペクション(住宅診断)を売主が利用すれば、それまでに知らなかった問題点を知ることがあり、それを知った以上は買主に説明しなければならないので、補修等の対応を講じなければ、かえって売りづらくなるということです。

執筆者:専門家

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