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不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)のチェックポイント

不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)のチェックポイント

住宅を購入するときに誰もが目にすることになるのが、登記事項証明書です。不動産業界では、登記簿謄本と呼んだり単に謄本と呼んだりすることもあります。不動産の権利に関することを確認する大事な書類ですが、ここで住宅購入者が知っておきたい不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)の基礎知識やチェックポイントをまとめておきます。

< 登記事項証明書(登記簿謄本)とは >

登記事項証明書について説明する前に不動産登記について説明します。不動産登記とは、不動産の情報(所在地や面積など)やその不動産の権利(所有権など)を公示するために登記簿に登記することを言います。つまり、登記簿にはそれぞれの不動産の情報や権利が記載されているわけで、その登記簿は登記所(法務局)にあります。

不動産登記簿謄本とは、この不動産登記の内容を書き写したものです。戸籍謄本という言葉もありますが、これも戸籍を書き写したものですから、そう考えればイメージしやすいでしょうか。人の戸籍と同じように不動産にも戸籍のようなものがあり、それを法務局で申請して取得したものが不動産登記簿謄本です。

登記簿は、以前は手書きされていましたが、今ではコンピュータ化されており、法務局で申請して取得できるものはきれいに出力されたものです。2008年には全国でコンピュータ化されていますので、これ以降に不動産業界に入ってきた人は以前の登記簿を目にする機会もほとんどないですね。

このコンピュータ化された登記簿の情報を書き写した書面を所得したものが、登記事項証明書です。今でも登記事項証明書のことを謄本とか不動産登記簿謄本と呼んでいることは多いです。

ちなみに、登記事項証明書は土地と建物それぞれに存在します。新築でも中古住宅でも1軒の一戸建てを購入するとき、1つの登記事項証明書のみということはなく、土地と建物それぞれの登記事項証明書があるのです。しかし、新築住宅を購入するときには、建物が登記されていない時点で売買契約を締結することが多く、引渡し日の時点でも建物が未登記ということはよくあります。

< 登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている内容 >

この登記事項証明書には、大きくわけて不動産の所在地・面積・構造などの物理的な情報とその不動産に関する所有権や担保権などの権利が記載されています。前者の所在地・面積などの物理的な情報を表示に関する登記と言いますが、住宅購入者がこの用語まで覚える必要性はないでしょう。

所在や面積などの不動産を特定する情報とその不動産に関する所有権などの権利が、登記事項証明書には記載されているのだなと理解しておけば十分です。

< 住宅購入時の登記事項証明書のチェックポイント >

住宅を購入するときに登記や登記事項証明書に関してチェックしておくべきポイント(注意点)をあげておきます。

登記事項証明書には、その不動産のこれまでの登記記録の全てを記載した書面である全部事項証明書がありますが、一部のみを記載した一部事項証明書もあります。一部事項証明書には、所有者のみを記載したものや現時点で有効な情報のみを記載したものなどがあります。ここが注意したいポイントです。

住宅を購入するうえで、対象物件のこれまでの登記の履歴を確認するには、全部事項証明書を見る必要があります。ですから、購入予定の不動産については、必ず土地・建物ともに全部事項証明書を閲覧してください。次に、対象不動産が接する道路についても登記事項証明書で所有者などを確認すべきですが、これは現時点の有効な情報が記載された現在事項証明書でも構いません。もちろん、これまでの履歴を確認できる全部事項証明書でも構いません。

そして、対象不動産に接する隣地についても所有者を確認しておくことが一般的ですが、これは所有者のみが記載された所有者証明書でもよいでしょう。

一般的には不動産会社が契約の直前に登記事項証明書を取得して買主に見せて頂けるものです。その際に、前述のように対象不動産については全部事項証明書であるかをチェックしてください。書面の右上に「全部事項証明書」と書かれているので、すぐにわかるはずです。

2つ目のチェックポイントは、差押えや心配される担保権が設定されていないかどうかです。登記事項証明書の権利部(甲区)の登記の目的欄に「差押」と記載されておれば、その不動産が権利者によって差押えを受けていることになります。

一般の人がこのまま買い取ることはありえないですが、不動産会社もそのままの状況で売買を進めようとはしません。売買契約の成立後・引渡しまでの間か、引渡し時にこの差押えを抹消することを条件とするでしょう。売買契約書にて、抹消を条件とすることが明記されていることを確認しましょう。

差押え以外にも注意したいのが、根抵当権です。権利部(乙区)の登記の目的欄に「根抵当権」と記載されておれば、この権利者を確認してください。たとえば、消費者金融の借り入れに関して根抵当権が設定されている場合は所有者(=売主)が経済的に厳しい状況におかれていることもあります。

根抵当権については、前述の差押えと同じで抹消することを条件とするため、不動産会社に確認すれば、「抹消を条件にするのは当然ですよ」と教えてくれるでしょう。ただ、差押えにしても消費者金融の根抵当権にしても売主の経済状況が厳しい可能性があることから、売買契約時に支払う手付金のリスクがあり心配されます。

この点の注意点については、「新築住宅・中古住宅の手付金の相場と注意点」の後半部分も読んでおいてください。

登記について注意したいチェックポイントとしては、未登記の有無の確認です。たとえば、中古住宅を購入するとき、対象の建物が増築されているにも関わらず、増築の登記がされていないことがよくあります。増築の登記をせずにそのまま売買しようとすると住宅ローンを借りる金融機関から増築箇所の登記を融資条件とされることがあります。

よって、増築未登記があるときには、その登記と費用負担を売主が負うことを売買契約書に明記して頂くようにしてください。

最後に、既に存在しない建物の登記の確認です。ごく稀にですが、購入しようとした土地が更地であるにも関わらず、登記上は建物が存在していることがあります。以前にあった建物を解体しているにも関わらず、建物の登記を消す(滅失登記)を怠っていたという事例です。

滅失登記を買主が費用負担するのはおかしいことですから、そういったケースでも売買契約書に売主の負担で手続きすることを明記して頂くべきです。

執筆者:専門家

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