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新築住宅・中古住宅の手付金の相場と注意点

新築住宅・中古住宅の手付金の相場と注意点

住宅購入の売買契約を締結する際には、手付金を支払う必要があります。手付金を支払って、売買契約を締結するということは、その後の解約(購入中止)が難しくなるため、大変重要なことです。はじめて住宅を購入する人にとって、大事な手付金を支払うときになって様々な不安や疑問を感じることがあるタイミングです。

ここでは、住宅売買における手付金の相場(いくらぐらい支払うものか?)と注意点をお伝えしますが、その前に手付金の基本を抑えておきましょう。

住宅購入の手付金とは

住宅購入の際に支払う手付金とは、解約手付と言われるものであり、買主の都合で解約(契約解除)するときにはその手付金の全額が返金されません。また、売主の都合で解約するときには売主は買主へ預かった手付金を返金したうえで、その同額を買主へ支払わねばなりません。

言い方を変えれば、買主は手付放棄で解約でき、売主は手付倍返しで解約できるということです。

この手付金と申込金を混同している人が非常に多いです。申込金とは、買主が売主に対してその物件を購入したいとの意思表示(購入の申し込み)をする証で、この申込金の相場は、0円~10万円程度です。

購入の申し込みには法的法則力がなく、買主が申し込みを撤回した場合には申込金が返金されます。これに対して、手付金は買主が契約解除したら返金されないことは前述の通りです。この違いは大きいので正しく理解しておく必要があります。

手付金と申込金の表1

買主が申し込みに関して注意したい点としては、購入の申し込みを撤回しても申込金を撤回されるはずなのに、返金されないと不動産業者が嘘をつくことがあることです。嘘をつくなんて驚かれるかもしれませんが、不動産業界では残念ながら、そういった人もいますので注意してください。

手付金の金額の相場

購入が決まって手付金を支払う段階で多くの人が抱く疑問が、いくら手付金を支払うべきかという問題です。不動産会社から、「手付金は○○○万円でよいですか?」と聞いてこられると思いますが、それが妥当な金額かどうかわからないのも無理はありません。

手付金は、売買金額の5~10%程度の場合が多いです。3,000万円の売買金額であれば150万~300万円、5,000万円の売買金額であれば250万~500万円です。但し、あまり高額な物件では手付金が売買金額に占める割合は下がることも多いです。

しかし、この手付金の相場は絶対的なものではありません。3,000万円の売買金額であっても、手付金が100万円のときもあれば50万円のときもあります。あくまで売主と買主が合意すればよいものですから、都合によってあまり手付金を支払いたくないときには不動産会社に希望の金額を伝えてみるとよいでしょう。

手付金と申込金の表2

手付金の金額は、新築住宅であっても中古住宅であってもそう大きく変わりません。売買金額に対する割合を参考にしてある程度の金額をイメージして、あとは買主の都合も考慮して希望の金額を決めてください。

< 手付金に関する注意点・買主都合の解約 >

住宅購入の手付金を支払う段階で注意したいことは、以下の3点です。

  • 万一の買主都合の解約のことを考えておく
  • 売主の経済的な不安に対処する
  • 手付金が少なすぎるリスク

まず、「万一の買主都合の解約のことを考えておく」ですが、これは買主が想定外の理由により購入を中止するときのことです。このアドバイスをすると必ず「十分に検討して購入を決めたので、もう絶対に気変わりしないから大丈夫。」「買主都合の解約はしないから手付金の金額はいくらでもいい」という人がいます。

しかし、住宅購入において絶対ということはありません。どのような人でも気が変わることはありえることです。

急な転勤ということもありますし、他にもっとよいと思える物件を他の不動産業者から案内されて気が変わったという人もいます。そして、意外と多いのが契約した途端に営業マンの態度が悪くなったために不安だから契約を中止したいというケースです。担当者や会社が信用できなくなったから、購入を中止するということは多いものです

そして、もう1つは住宅診断(ホームインスペクション)を入れたら、気づいていなかった瑕疵や不具合が見つかったから購入を中止するというケースです。本来、住宅診断(ホームインスペクション)は購入前に実施しておくべきものですが、諸事情により購入後(契約後)に実施する人もいます。そういったケースでは、契約後に建物の問題が発見されて購入を中止する人もいるのです。

買主都合で解約した時には返金されない手付金ですから、万一の買主都合の解約のことを考えれば、手付金はあまり大きな金額ではない方がよいということになります。

買主都合の解約と売主事情

< 手付金に関する注意点・売主の経済的な不安 >

もう1つの大事な注意点は「売主の経済的な不安に対処する」です。これは全ての人が対象になるわけではありません。売主の経済的な不安とは、売主がお金に困って自宅を手放す(売却する)というようなケースです。お金に困っている人のなかには、預かった手付金をすぐに使い込んでしまう人もいます。

住宅ローン特約により解約することになったとき、手付金は売主から買主へ返金されるのですが、売主が預かった手付金を使ってしまって持っていないために返金できないというトラブルがあります。住宅ローン特約以外の解約でもそうです。

手付金は売買金額の全額を決済するときに売買金額の一部に充当することが一般的ですが、それまでは売主が預かっている金銭です。それを使い込んでしまうのはあまりに危険なことですが、そのような事態は現実に起こっていることです。

買主に手付金を返金してもらえる権利があるということと、実際に売主から返金してもらえるということは別問題ですから、ここまで考えておかなければならないのです。

しかし、買主が売主の経済的な事情を見抜くことができるのでしょうか。

実は、見抜くために有効な方法があります。それは、売買対象の不動産の全部事項証明書をチェックすることです。この全部事項証明書には所有者や担保権などの情報が掲載されておりますが、経済的に厳しい状況の売主であれば、自宅に差押えが入っていることがあります。差押えが登記されておれば、危険だと感じてください。

差押えは入っていないけれど、消費者金融会社の根抵当権が登記されていても警戒した方がよいでしょう。

ただ、勘違いしてはいけないのが住宅ローンの抵当権です。多くの人が住宅ローンを利用してマイホームを購入しますが、住宅ローンを利用すれば、自宅に抵当権が登記されます。これは一般的なものですから、経済的に厳しいかどうかを判断する参考にはなりません。

全部事項証明書は法務局へ行けば誰でも簡単に取得できるものです。初めての経験であれば、窓口へ行って手続きを聞けば丁寧に教えて頂けるでしょう。ただ、実際には法務局へ行かなくても不動産会社から写しを頂くと便利です。不動産会社は売買契約の直前に実施する重要事項説明のために必ず全部事項証明書を用意していますから、それを前もってメールなどで送ってもらえば費用も手間もかかりません。

では、売主に経済的な不安があるとわかったときの対処方法です。手付金を使い込まれてしまうことがリスクになるわけですから、支払う手付金の金額をできる限り少額にすることが安心材料となります。例えば、3,500万年の売買金額だから、5%なら175万円になるところですが、売主の経済的な事情を考慮して50万円にするといったことです。

この理由の場合、不動産会社の方から少額にしておこうと提案することもありますが、提案がなければ買主自身から要望を出した方がよいです。

最後に「手付金が少なすぎるリスク」です。これにも注意が必要です。

冒頭で「買主は手付放棄で解約でき、売主は手付倍返しで解約できる」と説明しました。たとえば、手付金が10万円であれば買主は10万円をあきらめるだけで売買契約を解除できるので、気が楽だと考える人もいます。しかし、逆に売主も預かった10万円を返金したうえで、10万円をペナルティーとして支払えば売却を中止することができるわけです。

売主も簡単に気変わりできる条件となりますから、手付金が少なすぎることもリスクとなるのです。前述したように売主の経済的な事情に問題が無い限り、あまり極端に少ない手付金はお奨めできません。結果的には、手付金の相場金額程度に落ち着いてくるのですね。

執筆者:専門家

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