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建築条件付き土地の停止条件と期間3カ月に要注意

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建築条件付き土地の停止条件と期間3カ月に要注意

新築一戸建て住宅を購入して住みたいという人ならば、いろいろな物件を探しているうちに、建築条件付き土地という物件に出会うことがあるでしょう。建築条件付き土地とはあまり耳慣れない言葉ですが、その内容や注意点を理解せずに購入してしまって、トラブルに巻き込まれる人は多いです。

建築条件付き土地のことを理解して、特に重要な注意点についても確認しておきましょう。

 

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建築条件付き土地とは?

建築条件付き土地の売買とは、建物の売買や建築工事の請負契約ではなく、あくまでも土地の売買です。ただ、その土地を買ったならば、契約によって指定された建築業者に発注して建物を建てなければならないという条件がついているのです。この条件が建築条件ですね。

契約によって指定される建築業者は、多くの場合、その土地の売主であるか、売主の関連会社です。土地の売主が不動産業を営みつつ、建設業も営んでおり、土地の売却による利益だけではなく、建物の建築によっても利益を得るという事業目的があります。

建売住宅でも、一般的には土地と建物の減価に対して、それぞれどれぐらいの利益を得るか検討しながら事業計画を立てるものですから、何もおかしなことではありませんね。

ただ、大きな面積の土地を造成していくつもの区画に分割して販売するのでもない限りは、土地の売買だけではそれほどの利益があがらないため、建物の建築工事の部分で利益を狙うことが多いです。ですから、建築条件を外してほしいと土地の買主から売主に交渉しても、拒否されるか土地の売買代金を大きく上乗せすることが条件となります。

 

建築条件付き土地を契約する前に停止条件をチェック

建築条件付き土地を購入するのであれば、いくつものチェックポイントがありますから、それを把握して確認をとりつつ取引を進めることが望ましいです。取引の流れや注意点などについては、「建築条件付土地(宅地)の売買の流れと注意点」で確認してください。

ここでは、特に重要な注意点である停止条件について解説していきます。

建築の停止条件

 

停止条件とは?

建築条件付き土地の売買には、停止条件を付けなければなりません。この停止条件とはどういったものでしょうか。これを説明するためにも、まず建築条件付き土地の取引に関して一般的な流れを理解してください。

  1. 土地の売買契約を締結する
  2. 建物のプランについて打合せを重ねて、プランを確定させる
  3. 建物について建築工事請負契約を締結する

これが建築条件付き土地の取引の流れです。この流れを見ると、「2.建物のプランについて打合せを重ねて、プランを確定させる」のときに、プラン内容で土地の買主と建築業者が合意できなかったらどうなるのだろうかと疑問を持ちませんか?

間取りや仕様などに関して互いに合意できないこともあれば、建築費の金額に関して合意できないこともあります。

合意できないと分かった時点では土地の売買契約を交わしているわけで、その契約のなかで建物の工事は土地の売主が指定することになっているのですから、別の会社を探して発注することもできません。だからといって建築業者の言いなりになって話を進めても後悔する可能性が高いですね。

そういったとき(プランや金額などで合意できないとき)には、土地の売買契約を白紙に戻すことができる条件を付けておくことを停止条件と言います。

建築条件付き土地を契約するときには、この停止条件がいかに大事なものであるかわかりますね。

 

停止条件の内容と期間に要注意

それでは、停止条件の具体的な内容(文面)とはどういったものでしょうか。いろいろな事例がありますが、その一例をご紹介します。

「本物件の売主と買主は、本契約(土地の売買契約のこと)の締結後3カ月以内に建物の工事請負契約を締結する。この期日までに両者が工事請負契約の内容に合意できないときには、本契約は白紙解約することとし、売主が買主より受領済みの金銭は速やかに返還するものとする。」

このような文面が土地の売買契約書の特約条項や特記事項の欄などに記載されていることを契約前に確認しなければなりません。書き方はいろいろありますが、「土地の契約後3カ月以内」というところを「〇〇〇〇年〇月〇日迄」と具体的な日付を入れても構いません。大事なのは、土地の売買契約から3カ月の期間があるかどうかを確認することです。

また、建物の工事請負契約を締結する相手が売主ではなく、売主が指定する会社となっていることもあります。

文面で確認すべきことは以下の3点です。

  • 建物の工事請負契約までの期間が3カ月あること
  • この期間内に合意できないときは土地の売買契約が白紙になること
  • 土地の売買契約が白紙になれば支払い済みの金銭を返還すること

 

停止条件と3カ月という期間

土地の売買契約から建物の工事請負契約までの期間を3カ月と述べていますが、これは大事なことです。土地の売買契約と建物の工事請負契約の間に建物のプランを打合せながら決めていくわけですから、この期間が短いと十分な時間があるとは言えません。大事な判断を1週間や2週間でするのは無理がありますね。

なかには、土地の売買契約を締結する日に建物の工事請負契約も締結するように求めてくる業者もありますが、これは拒否した方がよいでしょう。

建物の工事請負契約を締結してから、建物のプランを検討する流れを提案しているに等しいのですが、建物まで契約していて後戻りが難しい状況でプランの打合せをしても、建築業者から「それはできない」と言われたり、高額な見積りを出されたりしても、買主は困るだけです。

建築条件付き土地をめぐるトラブルは本当に多いため、「建築条件付土地(宅地)の売買の流れと注意点」も見て参考にしてください。

 

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