新築一戸建て住宅を取得したい人にとって、その取得の形態は大きく分けて以下の２つです。
- 建売住宅（分譲住宅）
- 注文住宅（注文建築）
この２つは、同じ新築住宅であっても全く異なる契約方法によって取得するマイホームですが、はじめて家を買う人にとっては、その違いをよく理解していない人も意外といるものです。ここでは、建売住宅と注文住宅の意味と違いを解説し、且つ、これらと深い関係がある建築条件付き土地の売買についても基礎知識を紹介します。
建売住宅（分譲住宅）
建売住宅とは、建物とその建物を建築する土地を一体として販売している新築一戸建て住宅で、不動産会社が土地の仕入れ・開発を行い、建物の企画・設計・施工を行って、購入検討者を探して販売するものです。同時に複数の区画で販売する建売住宅は、分譲住宅ともいいます。
部屋数などの間取り、デザイン（見た目）、使用する材料や住宅設備などを含めた仕様レベルにおいて、独創性がない物件が多く、どの物件も似たり寄ったりという点が特徴です。
注文住宅（注文建築の家）
建売住宅（分譲住宅）とよく対比されるものとしては、注文住宅（注文建築の家）が挙げられます。
建売住宅は、前述のとおり不動産会社（売主）が決めた仕様等で建築されるものであるのに対し、注文住宅は施主が希望する仕様等で建築されるものです。
建物の大きさ（面積）、間取り、使用する材料や住宅設備などを含めた仕様の詳細まで、すべて施主が要望を出すことができます。
ただし、それぞれの土地に対して建築基準法やそのほかの規制などによっての制限がありますし、発注先の建築会社の対応範囲や得意分野、さらには施主の予算の問題などもあるため、施主の要望であっても実現できないことはたくさんあります。
設計者や建築会社としっかり打ち合わせ・調整を行いつつ、プランを練り上げていくのが、注文住宅です。この注文住宅の方が、より住まい手のニーズを取り入れた住宅が出来上がると言えます。
一方で、建築する土地については、施主が用意しなければなりません。購入や相続などによって所有する土地に建築するか、借地に建築するしかないですが、土地を購入する場合は、土地の購入資金と建築資金の総額が高くなりがちです。
建築条件付き土地の購入と建物の新築工事
建売住宅と注文住宅について語るうえで、もう１つ、建築条件付き土地についても説明する必要があります。
建築条件付き土地とは、土地だけの売買であって建物については別途、建築工事請負契約を結ぶことになります。土地の売買契約の条件の１つとして、土地の売り主が指定する建築業者に住宅の建築工事を発注するということが付いているのです。
土地の売主の指定業者で建築するという条件が付いた土地を購入するということですね。
建築業者を指定されてしまうと、希望するハウスメーカーで建築できないという問題があるので、残念ではあるのですが、間取りや仕様などの建物プランについては、施主が希望を出して作っていくことができるので、注文住宅です。特定のハウスメーカーでの建築が必須でなければ一考の価値があります。
建築条件が付いていない土地を購入するよりも、土地取得の選択肢が広がるメリットがありますね。
参照
ただし、大きな注意点があります。
本来の建築条件付き土地の購入と建物の新築工事であれば、建物は施主がいろいろ要望して調整していく注文住宅のはずですが、ほとんど施主の要望を受け入れてくれない物件も存在しています。現実には注文住宅ではないことも多く見られるということです。
具体的には、指定された建築業者が普段から採用しているその業者の標準仕様とすることが必須とされて、床材や外壁材すらも自由に選べないとか、ユニットバスやキッチンなどの設備メーカーも指定されるとか、あまりにも制約が多すぎることがあるのです。
建築業者だけではなく、建物の仕様や凡その間取りまでほとんど指定されることもあり、これについては不動産業界内でも問題視する意見もあります。
不動産会社の営業担当者からは、
「注文住宅ですが、実質、建売住宅だと思ってください」
「建売住宅に毛の生えた程度のイメージです」
などと説明を受けることもあるわけです。
ときには、「本当は建売住宅ですが、いろいろな都合で建築条件付き土地として販売しているだけです」と言われることもあり、驚きます。
建売住宅の場合、土地の造成・開発が完了してから販売しないといけないのですが、少しでも早く販売開始したいがために、規制回避の手段として建売ではなく、建築条件付き土地として販売しているときに、上のような説明を聞くことがあります。
そういった物件は、建築条件付き土地という言葉とともに、建物はフリープランという言葉で宣伝していることが多いですが、実際にはほとんどフリー（自由）ではないことが多いので注意してください。土地の売買契約を結ぶ前によく確認しておきたいですね。トラブルになることも多いので、ご注意ください。
建売住宅、注文住宅、そしてこれらとも関係する建築条件付き土地の売買について、基礎知識を解説しました。どの取引形態があなたに合っているか検討してください。
