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建築条件付土地(宅地)の売買の流れと注意点

予算・土地条件・建築会社の指定をチェック

◆予算を土地代金と建築費用の総額でチェック

 土地と建物やその他の費用も合わせた全体の予算を把握しておく必要があります。建築条件付土地の場合は、広告・チラシ等で土地の価格が安く抑えられている事がありますので、建築費用には十分ご注意してください。土地価格の安さにつられて売買契約をしてから、建物の建築工事請負代金を見て驚かれる方もいます。

 土地の価格は表示されている通りで理解しやすいですが、建物の工事請負金額は少しややこしいことが多いです。延べ床面積と請負金額が広告などに書かれている(例:延床面積100平米、請負金額1,800万円)ことが多いですが、床面積の増減によって金額が変わることが一般的です。

 上記の床面積と請負金額を基本としておき、床面積が増えるごとに60万円/坪が追加となることが多いです。逆に、床面積を減らしても減額をしてもらえない契約となっていることも多いです。

 また、上記の建築費だけではなく、建築確認申請費用、上下水道引き込み工事費用、外構工事費用、地盤調査費用等の別途料金が必要となることもあります。さらに、設備などのグレードを標準仕様からアップグレードすると追加費用ということもあります。

 このように費用面が契約時点でははっきりしないことが多いため、後々のトラブルとなるリスクがあるのです。建物が完成してお引渡しを受けるまでに必要となる資金の総額をできる限り確認しておいてください。

◆土地の立地・形状・道路条件をチェック

 敷地条件が建物の規模や建物のプランに影響を与えるため、凡その建物のイメージを土地の売買契約前に考えておき、その実現可能性について検討しておく必要があります。

 よくある事例と致しまして、斜線規制等がかかる場合には建物の天井の高さが低くなることがありますが、事前に説明を受けて無くて完成時の内覧会の時に初めて天井が低くなっているのが判明した、といった規制に関することがあります。

 また、隣地との境界トラブルや越境物の問題を抱えていないか、危険のある擁壁がないか等も確認しておくべきでしょう。相談事例では、敷地の水はけが問題となることがしばしばあります。これは土地の現状だけで判断するものではなく、建物を新築する際に排水計画をしっかり考慮したプランで設計して頂くように心がけましょう。

◆建築会社の指定内容をチェック

 建築条件付土地では、前述したようにその土地を購入した場合には、どの建築会社で住宅を新築するか、つまりどの会社に工事を発注するかを指定されることになります。その建築会社がどの会社であるかを確認しておかなければなりません。

 多くの建築条件付土地の取引では、その土地の売主に工事を発注することが条件となっています。売主は、大手ハウスメーカーであったり、工務店であったりしますが、建売住宅の分譲を主要事業としている会社(建築業も行っている)であることも多いです。

 また、土地の売主の関連会社が指定されていることもありますし、全くの別の建築会社が指定されていることもあります。 そして、なかには特定の1社のみに限らず、複数の建築会社から選択できるケースもあります。

 いずれにしても、どの会社で住宅を建築するかは大事なことであり、基本的な事項ですから早い時期に確認しておくようにしましょう。

 このことを営業担当者に質問した際に、「建築条件付というのは、土地の売主に工事を依頼するということを言うのです。他に会社を指定することなんてありえません」と説明を受けることもあるようですが、それはその担当者が他のケースを知らないということです。





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