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資金計画の注意点・住宅ローンの組み方・借方(応用編)

住宅金融支援機構のフラット35(住宅ローン)にダブルフラットが誕生

 住宅金融支援機構が取り扱っているフラット35は長期固定金利の代表格ですが、現在は返済期間が短く金利も低めのフラット20や、住宅の技術基準レベルによって金利が引き下げられるフラット35Sを利用することもできます。これらに加え、平成27年4月からダブルフラットという住宅ローンの組み方が誕生しています。

 ダブルフラットとは、フラット35やフラット20のように返済期間が異なるフラットを組み合わせて住宅ローンを組むことができることを言います。子どもの学費負担が多くなる時期の毎月返済額を軽減したい、定年後の毎月返済額を軽減したい、総支払額を軽減したいという方に向いている組み方になります。

(例)
 住宅ローン3,000万円
 フラット20金利1.38%
 フラット35金利1.61%
 元利均等返済
 ボーナス返済なし、

1、ダブルフラットを利用せず全額をフラット35で組んだケース
フラット35 : 毎期返済額93,480円 総返済額39,261,757円

2、フラット35で2,000万円、フラット20で1,000万円組んだケース
フラット35 : 毎月返済額 62,320円 総返済額 26,174,505円
フラット20 : 毎月返済額 47,704円 総返済額 11,449,127円
ダブルフラット: 毎月返済額110,024円 総返済額 37,623,632円

 上記の例だと総返済額を約164万円軽減することができ、返済期間21〜35年の間はフラット20の毎月返済額がなくなりますので、フラット35の毎月返済額62,320円だけになり、ダブルフラットを利用しなかったケースに比べ毎月約31,000円の負担軽減になります。

 しかし、当初20年間はダブルフラットの毎月返済額のほうが、約17,000円負担が増えますので、家計全体を見渡し負担できる金額なのかどうかは慎重に考える必要があります。

 コスト面では、ダブルフラットにした場合、フラット35とフラット20の2本で契約することになりますので、印紙代や抵当権設定等の諸経費が1本で組む場合に比べ高くなります。取扱い金融機関が限られていることも注意してください。

 ダブルフラットでは、一方を元利均等返済、一方を元金均等返済とすることができ、一方をボーナス併用払い、一方を毎月払いとすることもできます。さらに、住宅ローン借入の対象住宅がフラット35Sの基準を満たせば、両方が金利引き下げの対象となります。

 ダブルフラットで住宅ローンを組むと、総返済額の軽減が見込まれますので検討に値するのではないでしょうか?ただ、当初20年間の毎月返済額が増加しますし、それぞれの割合をどのようにすればよいかという悩みも出てきますので、ライフプラン(=将来計画)に合った住宅ローンの組み方を検討するようにしましょう。


長谷剛史



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