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資金計画の注意点・住宅ローンの組み方・借方(応用編)

住宅買い替え時の住宅ローンの考え方と注意点

 手狭になった現在の住宅を売却し広い住宅に買い替えたいと考えた場合、住宅ローンの返済が完了していたり、住宅ローン残高があったとしても自宅の売却価額で賄えたりすれば大きな問題はありません。自宅の売却価額が住宅ローン残高を下回る場合は、住宅ローンが残っていると抵当権を抹消できませんので、預貯金で賄う必要があります。預貯金で賄えるケースと賄えないケースを考えてみましょう。

≪ 買い替えの住宅ローン@売却価額<住宅ローン残高 貯蓄で賄うケース ≫

 売却価額が住宅ローン残高を下回った場合でもその差額を貯蓄で賄えれば、新規で購入するときの住宅ローン選びと変わりません。ただし、仲介手数料等の諸経費の支払いや、場合によっては仮住まいの費用が発生する可能性もありますので、十分な預貯金がないと新規で購入する住宅の頭金が少なくなり、将来、住宅ローンの借換えを希望した場合でも、借り換えできない可能性があるので注意が必要です。

≪ 買い替えの住宅ローンA売却価額<住宅ローン残高 貯蓄で賄えないケース ≫

 売却価額が住宅ローン残高を下回り、その差額を貯蓄で賄えない場合は、「買い替え住宅ローン」が選択肢に入ります。「買い替え住宅ローン」とは、売却価額と住宅ローンの差額分や諸経費及び仮住まいの費用を含めてお金を借りることができる住宅ローンです。ただし、この住宅ローンの仕組みは金融機関によって違いますし、住宅ローンを組む方の年収や勤続年収及び返済能力等によって審査されますが、一般的には審査が厳しくなる傾向にありますので注意してください。

≪ 買い替えの注意点 ≫

 買い替えの場合、現在の住宅の売却金額で住宅ローンを完済できることが基本的な考え方です。その上で、初めて住宅購入するときと同じように、買い替え住宅用の頭金がきっちり準備できていることが大切です。さらに、買い替え後の将来計画に無理がないかをきっちり検証するようにしましょう。

 また、売却を先に行うのか買い替え先の物件を先に決めるのかは、それぞれメリット・デメリットを勘案し、どちらを先にするのかを考えましょう。

 いかがでしたでしょうか?売却見込み額を把握し、買い替え物件価格を検討するときは、ライフプラン=将来計画をしっかり立てて、家計に見合った住宅ローンを組むようにしましょう。ネット上には様々な情報が溢れていて混乱しやすいと思いますので、自分の味方になってくれる専門家にご相談されることをおすすめします。


長谷剛史



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