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住宅の売買契約書の主な条項や特約と注意点

売主の瑕疵担保責任と10年保証

 不動産の売買においてよく注意を促される項目として、瑕疵担保責任というものがあります。売主には瑕疵担保責任があり、対象の物件に瑕疵があれば、買主から売主に対して補修等を請求することができるというものです。

 新築住宅と中古住宅で、その内容は異なります。また、売主が不動産会社であるか、それ以外であるかによっても異なります。

・新築住宅における売主の瑕疵担保責任
 新築住宅の売買契約では、売主は不動産会社になりますが、対象物件が買主に引渡されてから2年以内に請求した瑕疵に限り売主が責任を負う内容で取り決めることが多いです。もし、2年未満の期間とした契約であれば、その条項は無効となります。

 ちなみに、宅地建物取引業法では2年以上の期間とすることを定めておりますが、3年や5年などの期間を定める契約はほぼなく(見たことがない)、下限の2年としている契約ばかりです。

 10年保証と呼ばれるものがありますが、これは上記の「引渡しから2年以内」とは別で、主要構造部や雨漏りに関する瑕疵のみが対象となります。

 ○参照:新築住宅の10年保証とは?

・中古住宅における売主の瑕疵担保責任
 中古住宅の瑕疵担保責任については、売主が不動産会社であるかどうかがポイントになります。売主が不動産会社である場合は上記の「引渡しから2年以内」の期間と定められることが一般的です。2年以上の期間とすることもできますが、そのような契約を見たことはありません。

 売主が不動産会社ではない場合(一般個人の方はこちらに該当する)、売主の瑕疵担保責任を免責としたり、引渡日から短期間の設定としたりします。買主としては、売主の瑕疵担保責任を免責にするのは好ましくないため、短期間であっても設定してもらいたいところです。

 瑕疵担保責任を設定する場合は、1〜3カ月程度の期間が一般的です。

 ○参照:中古住宅の瑕疵担保責任に注意





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