住宅を購入する前に最低限、考えるべきこと

いつ家を買うか?「住宅購入すべき年齢を判断するための材料」


前回のコラム「いつ家を買うか?「住宅購入する人の平均年齢」」で平均年齢を参考にすることができます。ただ、平均年齢に家を買うのが良いというわけではありませんね。個々の事情、環境、将来への考え方など様々な事項によって、住宅購入に適した時期、年齢はかわってくるでしょう。

それでは、住宅購入のタイミング(時期)を考えるうえで、どういったことついて検討すればよいかその材料をいくつかあげて、その内容を説明していきます。

いつ家を買うか?

  1. 仕事・転勤
  2. 自己資金・親からの資金援助
  3. 住宅ローンの完済年齢
  4. 購入後の買い替え・建て替え・リフォーム

ここで取り上げるのは以上の4点です。詳細は以下でご覧ください。

(1)仕事・転勤

以前と違い日本の住宅価格は値上がりしていくことを前提としていません(高度成長期からバブル期までは値上がりが当たり前であった)。新築住宅の圧倒的多数は購入後、どんどん値下がりしていきます。5年、10年と経過すると20%や30%の値下がりをするのは珍しいことではありません。

つまり、何度も容易に買い替えできるものではないということになります。なぜなら、購入した住宅を売却する際に売却額が住宅ローンの残高を下回ってしまい、売るために貯金を崩さなければいけないからです。十分な貯金がなければ売ることもできないわけです。

そうしますと、買い替えする可能性の高い方は購入時期を考えなければいけません。転勤がある方は住宅購入後に単身赴任することを前提とするならよいですが、そうでなければ購入時期は慎重に検討したいです。

(2)自己資金・親からの資金援助

はじめて購入する住宅にずっと住み続けるとした場合でも、自己資金の問題は購入時期や年齢に影響するものです。もちろん、ずっと住み続けると言っても将来のリフォームや建て替えをする場合はあるでしょう。

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、ローン(借入金額)が少ないほど、また早期に返済してしまうほどに金利負担が少なくすみます。つまり、自己資金が少ないのであれば、同じ金額の住宅を購入しても借入する住宅ローンの金額が多いために金利負担が大きくなり、総返済額が増えるのです。

もちろん、親から資金援助を受けられるならば話は別ですね。

若いうちに住宅を購入する方の多くは、自己資金が多くありませんから金利負担が重くなります。資金援助を受けられる方ほど早めに家を買うチャンスがあるといえるでしょう。

(3)住宅ローンの完済年齢

住宅ローンには完済年齢があります。金融機関によって完済年齢の上限が異なりますが、たとえばフラット35であれば80歳となっています。

また、一方で住宅ローンは最長35年の期間であることが多いです。それ以上の期間は組めない(例外有り)わけです。この条件であれば、45歳までは35年の住宅ローンが組めるということになりますが、これでよいかどうかは別の話です。

今の20代、30代、また40代の方にとっても将来の年金収入は不安視している方が多いことでしょう。年金暮らしになっても住宅ローンを支払っていくのは厳しいものがあります。70歳や80歳までローンを支払い続けるのは老後の生活を脅かすものですから、できれば現役世代のうちに住宅ローンを完済してしまいたいですよね。

そうなりますと、自己資金との兼ね合いもありますが、早く購入して早く返済していった方が有利になってきます。

(4)購入後の買い替え・建て替え・リフォーム

前述した事などをベースに、考えておきたいことは、買った後の将来の買い替えや建て替え、リフォームのことです。「まだ買ってもいないのに、そんな先の事を!」と思われるかもしれませんが、大事なことです。

たとえば、買い替えを前提とするならば、「最初は値下がりリスクの低い中古住宅を購入しておき、買い替え時の売却損(資産の減少)をできる限り抑えておく。これによって買い替えしやすくなる」という考え方もあります。

値下がりリスクを抑えればよいのであって中古住宅ならば良いということではありません。立地条件などがよく新築でも値下がり幅が小さければよいわけです。

また、「新築一戸建てを購入して、こまめにメンテナンスを繰り返し、そこに50年は暮らす」というのもありえますね。そして、「最初の頭金をできるだけ多くして中古住宅を購入し、住宅ローンを早期に返済してから建て替えする。だから最初はリフォームにもコストをあまりかけない」という発想もあります。

中古住宅を購入して、将来は建て替えではなくリフォーム・修繕をしながら暮らし続けていくということならば、購入時の建物の状態が人生に及ぼす影響が大きくなりますから、購入前に住宅診断(ホームインスペクション)しておくことを忘れないでおきましょう。

このように将来の住宅についても考えることで、購入する年齢を考える材料とすることができます。住宅購入に適した年齢に明確な答えはないですが、自分なりに考えてみてください。

次は、「いつ家を買うか?「住宅購入する人の平均年収」」についてです。年齢とあわせて年収も気になるところですね。


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