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住宅購入は道路が大事(基礎知識と注意点)

住宅購入前に知っておきたい道路の種類

 「道路の重要性と再建築不可(住宅を建てられない土地?)」で記載したように、住宅などの建物を建築するためには、その敷地が道路に2メートル以上接している必要があります。その道路は見た目が道路に見えれば何でも良いかと言いますとそうでもありません。建築基準法で定める道路に該当しなければならいので、注意が必要です。

道路の種類と注意点

 現地で道路を見ても、見た目で建築基準法上の道路であるかどうかは、見分けがつかないこともあります。調査は役所などへ出向いて行う必要があるでしょう。

 建築基準法の第42条に道路についての定めがあります。建築基準法上の道路とは、以下に該当するもので、巾員が4メートル以上(一部の地域では6メートル以上)の道路です。

  • 道路法の道路
  • 都市計画法・土地区画整理法などの法規による道路
  • の規定が適用される前からある道路
  • 都市計画法・土地区画整理法などによる新設または変更の事業計画のある道路で2年以内に事業執行される予定として特定行政庁が指定したもの
  • 特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
  • この規定が適用される前から建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの。但しセットバックを要する。

 ここからは、上記の道路の種類についてもう少し詳しく見ていきましょう。

・道路法の道路
 建築基準法第42条1項1号で規定されているもので、国道や県道、市道などがこれにあります。いわゆる公道です。権利上の問題もなく安心できるものですが、幹線道路に該当するものも多く、交通量が多いことや空気環境が悪いことから住宅地としては適さない思われるケースが目立ちます。比較的、高層の建物を建築しやすいことからマンションやビルが建築されることが多いです。

道路法の道路

・都市計画法・土地区画整理法などの法規による道路(開発道路)
 建築基準法第42条1項2号で規定されているもので、都市計画法・土地区画整理法などの法律に基づいた道路です。「開発道路」と呼ばれているもので、多くの場合において自治体へ移管されるのですが、移管されず私道である場合もあります。移管されておれば、権利上の心配はほぼなく安心できるものですが、移管されず民間が所有している場合は「私道に接する敷地・住宅を購入するときのリスクと注意点」について知っておいた方が良いでしょう。

開発道路

・この規定が適用される前からある道路
 建築基準法第42条1項3号で規定されている道路です。建築基準法が適用された時点で既に存在していた道路で巾員4メートル以上のものを建築基準法上の道路としてみなすというものです。所有者を確認して、「私道に接する敷地・住宅を購入するときのリスクと注意点」について知っておいた方が良いでしょう。

・都市計画法・土地区画整理法などによる新設または変更の事業計画のある道路で2年以内に事業執行される予定として特定行政庁が指定したもの
 建築基準法第42条1項4号で記載されているものです。これは道路を造る計画があるもので、特定行政庁が指定しているものです。

・特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)
 建築基準法第42条1項5号で規定されている道路です。開発時に特定行政庁から道路として位置の指定を受けたもので「位置指定道路」と呼ばれています。たとえば6区画程度などの小規模な住宅地の開発の際に見られることがあり、隣接する敷地の所有者が共有したり、道路をいくつかに分筆して飛び地のように所有しあったりしていることがあります。「私道に接する敷地・住宅を購入するときのリスクと注意点」について知っておいた方が良いでしょう。

・この規定が適用される前から建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの(2項道路)
 建築基準法第42条2項に規定されている道路です。建築基準法が適用された時点で建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁の指定したものを建築基準法上の道路とみなすといものです。2項道路と呼ばれており、昔からある細い道路(幅員2〜4メートル)がこれに該当することがあります。

2項道路

 但し、この2項道路に接する敷地で建て替えを行う場合には、敷地の一部を道路として提供しなければなりません。これを「セットバック」と呼びます。セットバックすることで、巾員4メートルの道路にしようとするものです。このセットバックを要する部分には塀や門扉などを構築することもできなくなりますので、注意が必要です。2項道路の場合も「私道に接する敷地・住宅を購入するときのリスクと注意」について知っておいた方が良いでしょう。





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