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住宅購入は道路が大事(基礎知識と注意点)

私道に接する敷地・住宅を購入するときのリスクと注意点

 私道に接する土地やその土地上の建物(住宅)を購入する場合には、どのようなリスクがあり何に注意すべきであるか、把握しておくことが大事です。私道は、自分を含めた誰かが所有(単独で所有するとは限らず共有することも多い)しているものであり、その所有者の意思次第では、トラブルとなることがあるのです。

私道のリスクと注意点

 リスクとしては、私道に接する土地は資産価値が公道に接するものより低くなることが多いということです。但し、その物件を購入する時点でもこの点が評価されているため、実質的な損はあまりないとも言えます。

 また、勝手に工事などができないことがリスクとなっています。たとえば、建替えなどにより新たに配管工事を行おうとしたときには私道の所有者の承諾を得る必要があります。通常であれば、道路の使用・掘削の承諾をスムーズに得られるものですが、なかなか承諾を得られない場合もあり、工事遅延につながる事例があります。なかには、承諾料を要求するという事例もあります。

 このようなことがないように、道路を接する土地の所有者で共有することで、互いに承諾しやすい状況にしていることが現在の主流ですが、それでも確実に大丈夫だと言えるわけではありません。どうしても公道に比べると少し不安定だと言えます。

 開発した時代によっては、道路をいくつにも分筆していて、自分の土地の目の前の道路を他人が所有しており、逆に自分がまた別の他人の土地の前の道路を所有していることがあります(互いに道路に飛び地を持っているイメージ)。これも互いに権利を持つことで協力しあえる状況を作っているのですが、1つの道路を共有するよりもトラブルになりやすいと考えられます。

 驚くべきケースとしては、売買が何度か行われる過程で、その飛び地部分の売買がされず(不動産業者が気づかなったのか?)、道路の一部だけを昔の所有者が所有していることがありました。気づいた時点でその所有者を探して理由を説明し、手続きに無償協力してもらうのが大変なこともあります。面倒だからといって、不動産仲介業者が問題を放置する(見て見ぬふりする)こともありますので、注意しなければなりません。

 また、私道=私物と考えて道路上に植栽などを置いている方もいます。自転車などを置いているケースもそうです。これらはその通りの景観を損ねてしまい、結果として資産価値にマイナス影響を与えることもあります。その隣や近隣の住宅を購入してから改善を求めても応じてもらえず、関係が悪化することもあります。

 もう1つ大事なことは、私道の維持・管理はその私道の所有者にあります。整備費用も原則としては所有者が負担しなければならないため、長いスパンで見れば金銭的な負担が生じる可能性もあるでしょう。

 私道に接する住宅を購入する場合には、様々なリスクがありますが、とはいえ私道に接する物件を全て購入対象外とすると対象物件が減ってしまうことも問題です。道路の所有形態(権利関係)に注意しながら、購入を検討すると良いでしょう。開発道路や位置指定道路で共有の関係がしっかりしていれば、リスクはそれほど大きくはありません(万全ではない)。





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