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住宅ローン・資金計画の注意点・基礎知識

住宅ローンの繰り上げ返済:「1年後」か「10年後」か、その違いは?

 繰り上げ返済とは・・・
 ご存知のとおり住宅ローンの返済中にまとまった金額を前倒しで返済することです。

 この繰り上げ返済のメリット。どこまでご存知でしょうか?

 「返済が少しでも楽になるのだろう」と感覚的にわかると思いますが、繰り上げ返済へ投入した資金は「全て元金の返済に充てられる」という点は大きいと思います。元金が減ると、もともと支払うはずだったその元金にかかる利息を支払わなくて済むのです。

 このあたりをちゃんと知っておくと、繰上げ返済の達人になることができるかもしれません。具体的にその効果を見て行きましょう。

 借入額3,000万円、長期固定金利2.5%、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし
 のケースを設定してみます。(以前のコラムとの関係で事例の条件は出来る限り揃えておきたいと思います)。

 住宅購入前後はとにかくいろいろとモノ要りです。経験的にやはり1年(四季)を経験しないと、快適に暮らすための出費は収まらないように思います。

 何らかの支出があるだろうと思って、とりあえず手元に置いておいた100万円が1年後に浮いてきたとします。もちろん100万円は返済開始から1年間頑張って貯めたお金でもかまいません。

 その時点で繰り上げ返済へ充てたらどうなるでしょうか?

 試算の便宜上、繰上げ返済額を104万円、繰上げ返済手数料を0円として「期間短縮」を選択して試算してみました。

 返済期間:35年⇒33年2ヶ月に短縮 ⇒減少する利息額:1,327,704円

となりました。

 一方、住宅購入後の10年間はそんなことは関心なくタンス預金としてしまい、ようやく繰り上げ返済へ充てたとしましょう(他の条件は同じとします)。

 返済期間:35年⇒33年7ヶ月に短縮 ⇒減少する利息額:830,235円

 いかがでしょうか?
 減少する利息で50万円近くの差がついてしまいました。驚きの数字だと思いませんか?

 もしも100万円を元手に10年ぐらいで50万円以上着実に無リスクで殖やせる金融商品があれば、10年後での繰上げ返済でも良いと思いますが…。現状そのような金融商品は見当たらないですよね。よって繰上げ返済は早ければ早いほど効果が高まります。

 あるCMから流行語までになった
 「いつやるんですか?・・・今でしょ!」
 は繰り上げ返済にも当てはまる言葉で良いでしょう。

 ただし、ファイナンシャルプランナー(FP)の立場から言わせていただくと、将来必要になるお金(そのときに無いと支障をきたすお金、例えば教育資金)を繰り上げ返済に充ててしまうことはあまりお勧めしません。新たな借り入れを生み出してしまう可能性があります。慎重にもライフプラン上でプレビューしてから実行に移してください。

 次回は頭金や自己資金について「住宅購入時の頭金20%と注意点」でお話します。


山下修一



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