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築年数で見る中古物件購入のメリット・デメリットと注意点

築20年の家(中古住宅)を購入するときの注意点、築20〜25年の特徴

 中古住宅を探すとき、その築年数は気になるものです。できれば築浅がよいという方も多いですが、購入金額・予算の問題や築年数ごとのメリット・デメリットも考慮した結果、築20年ぐらいの物件を探している方もいます。築20年〜25年の中古物件のメリットやデメリットについて見ていきます。

築20年の住宅購入の注意点

■築20年〜25年の家(住宅)を購入するメリット・デメリット

○メリット
  • 建物の価格が新築時より大きく下落して購入しやすい価格帯である
  • 建物の価格の下落傾向落ち着いていて、その後の大幅な下落はあまりない
  • 同価格帯の新築や築浅の中古物件よりやや土地面積が広くなる
○デメリット
  • 建物の劣化が心配される
  • 補修・補強・取替えなどを要するものが多く購入後のコストがかかる
  • リフォームで失敗することが少なくない
  • リフォーム業者選びのわずらわしさ
  • 売主の瑕疵担保責任が無いことが多い

 一般に住宅は新築時が最も高く、築年数の経過とともに価格が下落していくものです。地域性や特殊性、その他の事情によっては必ずしもそうなるわけではないですが、そのようになる可能性が高いです。特に建物価格だけを見れば、古いほどその価値は下がっていくのが日本の住宅市場です。

 しかし、築年数が20年ほど経過した住宅は、築浅の住宅に比べてそれ以降の建物価格の下落は大きくありません。市場次第(経済や環境の変化など)では購入時より高く売れることもないことではありません。大きな下落の可能性が低いことは魅力です。

 一方でデメリットとしては、建物の劣化具合が大きな問題点です。これについては、以降でも触れます。劣化は建物のあらゆる部材に表れてきて、外壁や屋根、内装、設備などの補修や補強、交換などの必要性に迫られます。中古住宅を購入した後にかかるコスト負担もよく考えて購入判断しなければなりません。

 また、中古住宅の売買においてよく言われる売主の瑕疵担保責任ですが、築年数が古い住宅ほど免責、つまり売主の瑕疵担保責任を無しとする売買が多く、築20年ぐらいの建物では免責となっていることも多いです。瑕疵担保責任は売主と買主が合意して決めることですので、取引によっては免責とならないこともあります。

■築20年〜25年の家(住宅)の特徴と購入時の注意点
 築20年ぐらいの中古住宅を購入する上で特に注意すべきことは、建物の状態の確認です。多数の中古物件の住宅診断(ホームインスペクション)をしてきた実績や経験から、築20年ぐらいの住宅では建物の劣化具合は個々の物件によって驚くような違いが生じています。

 築20年相当の劣化状態であれば良いですが、築30年超の物件と変わらない場合やもっとひどいものまで住宅診断で発見されることがあります。逆に、築20年も経過しているとは思えないような建物の状態が良いケースもあり、そのような物件を購入された方は幸運かもしれません。

 前述したように、20年経つと建物のあらゆるものが補修や交換などを必要とする時期になってきている(住宅の点検時期の目安)のですが、そのコスト負担は物件によって大きく異なるものです。築20〜25年年ぐらいの住宅を買うときには、物件によっての損得の差が大きいことが多いため、建物の状態への意識を強くもって購入判断されるとよいでしょう。





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