住宅の買い替え(購入と売却)の進め方・流れと注意点

「購入先行型」の買い替えの流れと注意点、メリット・デメリット


 「購入先行型」の買い替えは、新たに居住する住宅を先に購入してから自宅を売却する流れです。売却によって得られる資金が不透明で、資金計画を立てづらいために売却資金をあまりあてにしない場合に向いていると言えます。

購入から進める住まいの買い替え

 購入先行型の場合でも、購入し新居へ引っ越してから売却するタイプと、購入が決まり次第、売却を急ぎ進めるタイプにわかれます。

○「購入先行型」買い替えの流れ(1)売却可否に購入が左右されない方
 このケースでの買い替えの流れは少し複雑です。自宅が売却できなくても資金的に購入できるという方であれば、購入も売却も焦る必要が無く、価格交渉面でも不利にならないために理想的です。この場合は以下のような買い替えの流れになります。

  1. 新しい物件(買い替え先の物件)の購入(契約)
  2. 購入物件の引渡しと決済
  3. 引越し
  4. 元の自宅の売却開始
  5. 売却物件の契約
  6. 売却物件の引渡しと決済

○「購入先行型」買い替えの流れ(2)売却できないと購入できない方
 次に、自宅を売却できないと次の住宅を購入できない方の買い替えの流れです。住宅ローンがある場合などはこれに該当しますし、ローンが無い(もしくは少ない)場合でも売却資金を購入資金に充てる場合はこちらに該当することが多いでしょう。買い替えする方の多くはこちらだと思います。

  1. 新しい物件(買い替え先の物件)の購入(停止条件付の契約)
  2. 自宅の売却開始
  3. 停止条件の期間内に売却が確定し売却の契約
  4. 購入と売却を同時に決済(購入物件はこの時に引渡しが多い)
  5. 引越し
  6. 売却物件を引渡し
  7. ※上記3で、期間内に売却できなかった場合には新しい物件の購入契約は解約となります。

○「購入先行型」買い替えのメリット

  • 購入する物件の決断を焦らなくてよいため、じっくり探せる。
  • 停止条件を付けることでリスクを抑えて買い替えを進められる。

○「購入先行型」買い替えのデメリット

  • 売却するまでの期限があるため売却を急ぐことになり、相手方との価格交渉面で不利になる。
  • 期限になれば、不動産会社等による下取り(買取り)となることがあるが、その場合、さらに安く売却することもある。
  • 不動産会社が取り扱いを面倒だと考え、対応してもらえないことがある。
  • 購入したい物件が見つかっても、買い替えを理由に売ってもらえないことがある。

 デメリットの最後の「買い替えを理由に売ってもらえないことがある」は、売主にすれば買主の自宅が売れなければ契約を解除される(停止条件付、または買い替え特約ともいう条件を契約につけるため)わけで、その結果が出るまでは不安定な立場におかれるため、買い替えの方へ売りたくないと考えることがあるのです。

 次は、買い替えをする上で知っておくべき「必読!売却と購入の同時進行で買い替えを成功させる?」です。


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