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FPに聞く「資金計画・住宅ローンの相談事例」

続・住宅購入資金計画についての誤解(相談実績から)

 前回のコラム(住宅購入資金計画についての誤解(相談実績から))に引き続き、住宅資金について誤解されているような所を見て行きます。

【誤解その4】金利が急上昇しても返済額は25%以上増えない?

 住宅ローンで知られていることに「変動金利型の125%ルール」と呼ばれているものが有ります。これは借り入れ期間中、変動金利型住宅ローンの適用金利は年2回見直しされ、返済額も5年毎に見直しされます。

 返済額の見直しのほうは金利上昇により返済額が増える場合でも、前回までの返済額の125%を上限に抑えられるというルールです(一方で返済額が減少する場合には下限はありません)。ちなみにこれを上回った利息は未払利息として翌月以降に繰り延べられていきます。

 この「変動金利型の125%ルール」は『全ての金融機関で適用されているわけではない』ことは知っておいてください。

 一部の金融機関では125%ルールは適用されず、金利の上昇幅に応じて計算される返済額がそのまま適用されてしまいます。このあたりは「住宅ローンの金利リスクに関する説明書」を開かないと分からない部分ですから、熟読しておきましょう。

【誤解その5】返済方法は元金均等のほうが有利?

 住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」が一般的で、元金と利息の合計である毎回返済額が一定になるような返済方法です。一方で「元金均等返済」と呼ばれる返済方法もあります(ご存知でない方は結構いらっしゃいます)。これは返済する元金を一定にして、そこに利息を上乗せして毎回返済額が当初よりだんだん減っていくような返済方法です。

 元利均等返済が全ての金融機関が取り扱っているのに対して、元金均等返済の取り扱いは金融機関によります。元金均等返済は元利均等返済と比べて元金が減るペースが速いため、総支払利息は元金均等返済のほうが有利と言われています。

(例1 )借入額3000万円、借入期間35年、金利2.0%、ボーナス返済無し
元利均等:毎月返済額=99,378円、総返済利息=11,739,108円
元金均等:毎月返済額(初回)=121,428円、総返済利息=10,524,999円

 元金均等返済の初回返済額は元利均等に比べて負担が大きいですが、総返済利息になると元利均等より負担が少ないことがわかります。

 このようなケースから「返済方法は元金均等のほうが有利」という言葉が一般化されています。そこで初回返済額を負担できる方は元金均等返済を選択されるケースも見てきました。ところが、返済期間が同じの場合には当てはまると思いますが、初回返済額をほぼ同じにしてみた場合はどうなるでしょうか?

(例2 )借入額3000万円、借入期間"27年"、金利2.0%、ボーナス返済無し
元利均等:毎月返済額=119,907円、総返済利息=8,849,876円
借入額3000万円、借入期間35年、金利2.0%、ボーナス返済無し
元金均等:毎月返済額(初回)=121,428円、総返済利息=10,524,999円

 元金均等返済の初回返済額をずっと返済して行けそうならば、元利均等返済の借入期間を圧縮したほうが総返済利息の負担が少ないことがわかります。返済期間中の家計収支が変動せず多少余裕がありそうなご家庭にはそのようなアプローチでアドバイスしています。

 いかがでしたでしょうか?住宅ローンの入門書でセオリーのごとく言われていることでも、ケースバイケースで確認していくと必ずしも当てはまらないことが有り得ます。

 住宅資金計画は世帯の事情によって個別性が強く金額も大きいものです。客観的に見てもらえる専門家に確認を取りながら進めていただくほうが手堅いかもしれません。


山下修一



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