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住宅を購入する際の大きな関心事の１つは、住宅の「売買価格」に関することではないでしょうか。

住宅は高い買い物です。大きな金額の住宅ローンを借りて購入する方が多数を占めており、リスクも負担も小さなものではありません。それだけに、買おうとしている住宅の売買価格について疑問を持つ方も少なくありません。

売買価格の決まり方は？

「住宅の売買価格はどうのようにして決まるのか？」

当然のことですが、売主と買主がいて双方の合意をもって売買価格が決まるわけですが、住宅の購入検討者が物件探しをする段階では売主が一方的に提示している売り出し価格を見ています。

「なぜ、○○○万円で売っているのだろうか？」
「価格交渉しても良いのだろうか？」

などと思うものです。

取引事例との比較

最終的な売買価格は、あくまで売主と買主が合意して決めるものですが、凡その価格帯は他の物件との比較によって決まります。他の物件との比較は「取引事例」との比較であって、売り出し価格（販売中の価格）との比較よりも取引事例との比較がより有意義なものとなります。

取引事例とは、その住宅と近い条件（立地・大きさ・築年数など）の住宅が過去にいくらで売買されているか、ということです。比較対象の住宅は多い方が、より参考になります。比較対象が１物件だけでは、そのときの特殊事情（例：極端な売り急ぎにより値下げ）による影響を受けやすいからです。

ただ、住宅の売買価格には、相場変動（不動産市場の動向）があるものですので、あまりに古い取引事例と比べても参考にし辛いです。ある程度の期間内においての取引事例を集めて、さらに相場変動を考慮して価格を決めていくのです。

各物件の条件を比較して価格を考える

そして、価格を比較するうえで重要なことの１つは、その住宅の個別の条件をも考慮しなければならないということです。不動産には、全く同じものは存在しませんので、個々の条件の良し悪しを価格に反映していく作業が必要なのです。

例えば、角地かそうでないかも価格に影響しますし、建物の築年数も影響しますよね。世間一般的に良いと思われる条件の住宅の方が高く評価されるのは当然のことでしょう。

このように、取引事例や時間差による相場変動、個々の物件の条件による調整を経て、適正と思われる売り出し価格が算出されるのです。

売主の思惑・考え・事情が売り出し価格に反映される

しかし、これだけですぐに売り出し価格が決まるわけではありません。ここに、さらに売主の考え、思惑といったものが影響して最終的な売り出し価格が決められます。売り出し価格を決めるのは、あくまで売主ですから、売主の考えや事情などが反映されるのは当然のことですね。

何らかの事情によって、売り急ぎしている場合は、上で算出した金額よりも安い価格で売り出すこともありますし、別の考えをもって高めの価格で売り出すこともあります。

このようにして、売り出し価格が決まるわけです。次回は「売主と買主の価格交渉」がテーマです。

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