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基礎下に空洞ができており、雨水が流れ込んでいます
【専門家に質問】
m2a5s8a0　2023/01/03

■ ご相談・ご質問の内容

現在建築から5年経過した住宅です。

2年ほど前から基礎付近に凹みが現れ始め、1年半ほど前に基礎横に穴が空きました。

写真では少し分かりづらいかもしれませんが、砂利を退けると基礎下に向かい空洞になっております。

試しにホースで水を流し込んでみたとこを、5分ほど全開経っても溢れることなく吸い込まれていきます。

施工業者へは相談したものの、「原因は不明、対策も確かなものは不明」「杭が打ってあるから大丈夫」との回答で不安に思い相談させていただきました。

宜しくお願いいたします。

※素人で他にどのような情報を記載したら良いか分からず…ご判断に必要な情報がありましたららご教示くださいませ。

19件のコメントが投稿されています（1-19を表示）。

No.1 m2a5s8a0　2023/01/03

追加写真①

No.2 m2a5s8a0　2023/01/03

追加写真②

No.3 辰　2023/01/04

返信やり取りのできる方ですか？

ここの質問者さんはほとんどが返信されない方ばかりなので返信やり取りのできる方のみ回答しています。

No.4 m2a5s8a0　2023/01/04

辰　様

コメントありがとうございます。

もちろん返信させていただきます。

よろしくお願いいたします。

No.5 辰　2023/01/05

ありがとうございます。

写真では状況がよくわかりませんので考えられそうなことを３つほど推測してみました。

素人様だとイメージしにくいかもしれませんが。。

(1)最後の写真で奥の方に小口径の桝のような物が見えますがその通り沿いに延長された配水管(トイレや流し、お風呂や洗濯で使った水を流す配管)が埋まっていて今回の基礎の部分あたりの配水管が亀裂等で割れていて、その割れた配水管に砂利水が流れこんでいるのかもしれません。

新築時に足場を外し外構工事時に何らかの原因で配水管が割れてしまっていたとか。

たとえば足場解体時に足場屋さんが足場材(単管)を上の方から落として割ってしまうことも考えられます。配水管は土がかぶっている状態なので物を落したり衝撃がかかっても直接わからない可能性がありますので。

(2)今までの話しは排水管の場合です。

次に可能性があるとすると今度は給水管です。

排水管の場合は詰らない限りはわかりにくいですが給水管は常時水圧がかかっているので管が割れていれば水が常に噴射されている状態なため、周辺が濡れていることになります。

砂利土の下なので土の中に浸透すれば漏れている状況は分かりにくいかもしれません。

もしこれが原因だとすると土の下で給水管に亀裂が入り水が常時噴射していてそのあたりの土が浸食されてしまい土の中で水穴ができてしまっている可能性があります。

この場合は土を掘ると濡れているとか、水道代が高くついているとかでわかる場合がありますがどうでしょう。

いずれにしても配管系が原因であればスコップで30cmも掘れば管が出てくるはずです。

(3)次に杭が打ってあるとのことですが

通常住宅の場合はセメントと土で固めた杭が一般的ですが、あまり多くはないですが砕石パイル(杭)と言うものもあります。

これは地盤に50cm程の穴をあけてその穴の中に砕石(2～3センチ程の大きさの石)を放り込んで杭状にする工法です。

この場合だと状況によっては砕石部分に水が浸透して行く可能性はあるかもしれません。

ただ砕石杭は何度かやってますが今回のような現象は聞いたことはないですね…

以上思いついたことを並べてみました。

かみ砕いたつもりですが意味がわからないところがあれば仰ってください。

No.6 m2a5s8a0　2023/01/05

辰様

詳細にありがとうございます。

①について、一度地面を掘ってできる範囲で確認してみます。

②については水道使用量が多いということは無いので問題ないかと思います。

③についてはどうでしょう…私にはわからないので建築会社にどのような杭なのか確認するしかないでしょうか。

まずは①の確認をしてまたご連絡させていただければと思います。

引き続き相談に乗っていただけますと幸いです。

よろしくお願いいたします。

No.7 m2a5s8a0　2023/01/05

辰様

お世話になります。

先程穴周辺を深めに掘ってみましたが、配管は見当たりませんでした。

とはいえ砂利が多く中々狭い範囲しか掘れなかったので、配管の位置に当たらなかっただけかもしれません。

なお白い蓋の枡は全て汚水枡で、穴付近には散水栓もありました。

また画像を添付いたしますので、何か気づくことがあればご教授いただきたくお願いいたします。

No.8 m2a5s8a0　2023/01/05

赤い線の間が、全体より凹んでいます。

No.9 m2a5s8a0　2023/01/05

基礎下広範囲が空洞となっていそうです。

No.10 m2a5s8a0　2023/01/05

手前の黒いのが散水栓、奥の白い4つは汚水升でした。

No.11 辰　2023/01/06

そうですか、なんでしょうね。。

写真を見ると基礎の際を掘ってるように見えますが確認するなら桝の延長線上の基礎から30cm程度？離れたあたりでしょうかね。

赤線の範囲ということですがこの範囲でとなるとやはりこの地盤内に横切ってなにかあるのでしょうね。

植栽に関連して網状のトリカルパイプ(有孔管)が通ってる。

もしくは古い割れたヒューム管や排水溝見たいなものが撤去せずに残ってる等々。。

施工業者さんの原因は不明、対策も確かなものは不明というのもおかしな話ですね。

杭が打ってあるから大丈夫とかそれとこれとはまた違う話しなのに。。

新築前の土地の状況とかはわからないのですか？

建替えだったら以前そのあたりに何があったのかとか。

いずれにしてもそれだけの範囲が沈んでいるのであれば掘ればすぐに原因はわかると思うのですが

掘削確認もせず嫌がるようであれば解体時の発生瓦礫をそのあたりに埋められていて掘りたくないとか。

無理やりこじつければ色々推測できますが結局は掘ってみないとですか。。

No.12 m2a5s8a0　2023/01/07

確かに、穴が空いた周辺だけでなく凹んでるあたりも掘らないとわからないですね…

元々何かの工場が建っていた調整区域の敷地とのことで、不動産屋が開発分譲販売したものです(親の代で購入しており詳細はわかりません)。

敷地すぐ脇が山と川で(山と川に挟まれている形です)、親にも話を聞いたところ岩盤が走っていた部分もあり、岩盤の上が水の流れ道になって削れているのではないか？と言われたのですが、そのような可能性も考えられますか？

昨日建築会社へ連絡したところ、来週もう一度見にきていただけることとなりました。

そこでどの程度までわかるのか、または日をあらためて調査となるのかわかりませんが結果をご報告させていただけたらと思います。

No.13 辰　2023/01/07

ありがとうございます。

私も以前工場の跡地の上に建てられた分譲住宅の建替え物件でえらい目にあったことがあります。

それは水脈ではないのですが、同じく元々工場跡地で当時の工場建屋の地中梁を撤去せず残したままその上に建てられた分譲住宅の立て替え物件がありました。

40年後に建て替えで解体したときにはじめてわかりまして当時の分譲業者などわかりようがありません。

開発分譲地ではできるだけ費用をかけたくないため表層部分だけ撤去してあとは放置して土をかぶせているだけと言うことです。

地中部分は次に建て替えるまで分かりませんので解体費用が膨れ上がりました。

岩盤の上に水の流れ道というのは経験したことがなくわかりませんが

ただそれが原因でこの場所が浸食されているとしたら常に断続的に浸食されていくことになり対策は水みちを他に変える以外はないと言うことになりますのでそれができなければ将来に渡って浸食はどんどん広がって行くことになるのではないでしょうか。

建設会社の人に確認しに来てもらうのにもスコップで掘っただけでわからないですねぇ、で終わりではなくきちんとユンボで掘って確認してもらってください。

No.14 m2a5s8a0　2023/01/08

ありがとうございます、ユンボでしっかり周辺を掘ってもらい確認するようにします。

岩盤についてはそんなに浅いところではないと思うので、浸透した雨水が水流を作るほどにはならないとは思っておりますが…

分譲されたのは今から30〜35年ほど前になり、当時の解体状況はわからないですね…

分譲業者も既に休眠しているような小企業になりますので。

因みに、その分譲業者ともトラブルがありまして…当住宅の敷地は旗上敷地となっているのですが、公道と接する部分(確か十数㎡)が分譲業者の名義のままとなっておりました(当敷地を単体で見ると盲地となります)。

贈与の話で進めておりました(贈与契約押印済み、登記に必要な書類をいただく段階)が直前で何か損すると勘繰ったのか渋られ、最終的には市へ寄付いただくことで話は収まりました。

現在当敷地の隣地(駐車場として利用中)の3筆の内、1筆(完全なる盲地となります)が分譲業者の名義のままとなっております。

何とか時効取得できないものかと考えているのですが、ざっくりネットで調べてみると結局登記上の所有者の記名押印が必要のようで…時効取得はは現実的ではないでしょうか。

※建築とは直接関係ないことかと思いますので、場違いな質問でしたら申し訳ございません、スルーしてください。

No.15 辰　2023/01/09

これだけ明確な状態であればユンボで土を起こせば原因はすぐにわかると思いますけどね。

ただユンボとなると元請け建設業者では通常対応できませんので重機を操れる専門工事業者(設備屋や外構、土木屋等)が必要になります。

その場合は費用が発生しますのでまず自社でやれるだけの範囲で調査したいのが本音でしょう。

そのため初めは手掘りで調査したいと言うことになるかもしれません。

手掘りでも原因がわかれば良いのですがそれで原因わからなければ最終的には機械で掘削までしてもらい原因不明とだけならないようにするべきです。

その時に注意したいのが原因がわかるまでとことん調査してほしいとは言うべきなのですが、よくあるのがいろんな指南を受けて技術的な指摘や要望までしてしまうことです。

余計なことは言わずに原因を判明させて穴が開いて地盤が沈下しないように解決してくださいとだけ求めれば良いです。

下手に指示してしまうとそちらの言ったとおりにやりましたよ。となり、こちらに責任を転換されてしまうことにもなりかねませんので。

権利関係は複雑ですね。。

いまいちわからないのですが元々は盲地と言うことで分譲業者所有の他人地通行となる囲繞地だったのが現在は市に寄付済で市道に2m以上接している敷地になったと言うことですね？

ただ駐車場は現在離れの別筆盲地と言うことで時効取得ができれば合筆できる条件になると言うことですか？

時効取得が可能であれば善意ではないので占有してから20年先と言うことですね。

民法に関しては実務では建築基準法に隣接した部分はかじってはおりますがそれ以外の権利関係は特に携わっておりませんので中途半端な回答は控えておきます。

すみません。

ただ購入時の重説はきちんと確認しておくと良いでしょう。

いい加減な業者の重説は結構いい加減な場合も多く、買主の不安要素にならないように本来記載しなければいけないことを省いていたり、不利にならないようにでたらめな内容であったりすることもありますので。

No.16 m2a5s8a0　2023/01/16

お世話になります。

土曜日に建築会社の設計士が現地確認していきました。

結論としてははっきりしたことは分からないので地盤調査会社に相談してまた連絡するとのことでした。

※想定としては依然添付した写真に赤枠を記した部分に水の流れ道ができているのではないか…とのこと。

別会社に依頼するとのことで正式に調査となれば当然費用が発生するものと思われますが、一般的にはこちら側の負担となってしまうのでしょうか。

地盤調査会社への相談に2週間ほど時間がかかるそうなので、また進捗あり次第ご相談させていただきたく存じます。

30年ほど前に購入しているため残っているかわかりませんが、見つかれば重説についても確認しておきます。

No.17 辰　2023/01/17

現地視察だけでは想像で考えるしかないでしょう。

推理はできても結局は掘らないとわからないでしょうね。。

水の流れ道...と言うのがどうも腑に落ちませんねぇ。。

常時水が流れているのならこんな程度で済まないと思いますし何年もすると基礎の下がごっそり穴があいてしまうかもしれません。

やはり元々の下水管とかが基礎工事に影響ない部分で切断されて残ったままとか、そっちの方が現実そうな感じはしますがこれだけは悪さしている部分を直接確認しないことにはもうわからないですよね。

それとこのような事象が起きてまず地盤調査会社に相談するのかな？って言う感もありますが。。

費用負担ですが、原因が建設業者の責になるかどうかで法でどういった扱いになるのかはわかりません。

たとえば建設当時このような水流ある敷地だと分かりようがなく工事が進み建設業者に過失がない場合(善意無過失)は責に問われないかもです。

建築に対しての瑕疵ではなく土地自体の瑕疵だったとしても30年前の分譲で2年ほど前から知っていたとなると時効扱いでしょう。

どちらにしても現時点の話しでは私なら一切払いませんし、こちらが払うような進め方には持っていきせん。

なので払わないといけないのかなぁという雰囲気を出さない方がいいですよ。

ちょっとでも払ってくれそうな感じを見せてしまうとそう言う方向へと操られます。

先にお見積り出しますとか言われると要注意です。

細かいことは言わずにとにかくこれでは困りますので直してください、とだけ伝えれば良いのです。

No.18 m2a5s8a0　2023/02/04

辰　様

お世話になっております。

本日建築会社が地盤調査会社を連れて現調していきました。

地盤調査会社としては原因はいろいろ考えられるものの、

①人力で一度周辺を掘ってみて調査、原因が判明すればその対策、判明が難しいようであれば一旦埋めてみて経過観察

②一旦埋めてみて経過観察し、再度問題が発生するようであれば調査

の2案を提示されました。

私としては原因が気になりますので①で進めたいと考えております。

ここでまた問題が発生したのですが、建築会社としては自社費用での調査〜対応は行わないと明言されました。

こちらとしては5年点検のタイミングで不具合の指摘をさせていただき、少なくとも原因究明のための調査はするものではないのかと追求しましたが、

地盤調査をし問題ない土地で、地盤改良をしていない（杭打ち等は行っていなかったようです）、また付近に配管等は通っていない位置のため建物の瑕疵ではなく、原因は不明だが建築会社としての責任はないため調査するなら実費でと断言されました。

※建築会社の一社員（建築士）の対応のため書面にて正式回答は依頼しました。

小さな工務店のためこれ以上やりあっても無駄とも感じておりますが私としては、

・このような建築会社とのトラブルを正式に相談する窓口

・原因調査及び対策を行ってくれる調査会社？

を探していこうと考えております。

もし上記相談窓口や調査の相談先にお心当たりがありましたら、ご教示いただけますと幸いです。

No.19 辰　2023/02/05

改良していないかったっていい加減な話しですね。。

現況で建物自体が沈下しているわけではない場合は今は建物の瑕疵(契約不適合)ではないということになりますので、この先もし沈下した時に地盤保障での対応になるか地盤に対応していない基礎の瑕疵というような考え方になるか…ってとこでしょうね。

気になるのはもし水流が原因であれば浸食はどんどん進み、改良杭で支えられていないのであればこの先不同沈下する可能性も出てくるわけです。

しかし瑕疵担保責任は10年、地盤保証も10年が一般的ですので何もしなければあと5年で期限切れですので業者さんは10年過ぎたクレームはよくこれを持ち出して突っぱねようとします。

しかし瑕疵担保責任とは別に民法には不法行為責任と言うものもあります。

もし陥没に法律上故意(専門家であれば当然知っていることなのに対策をしなった等)や過失(知っていなければならなかったことに対する知識不足、勉強不足等)があれば瑕疵担保責任とは別に不法行為に基づく損害賠償請求権と言うものがあります。

この場合は自ら故意過失を立証しなければならないため弁護士さんに相談となるでしょう。

相談窓口ですが住宅のトラブルでは住まいの相談窓口、すまいるダイヤルです。

詳しい内容は引き渡しの時に瑕疵保険の付保証明書を渡されていると思いますのでその時にリーフレット等に記載されているかと思いますしその旨も説明義務ですので説明されているかと思います。

レアなケースですので専門家でも難しい話しになるかもしれませんが頑張ってください。