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雨漏れと想定される場所のリフォームについての瑕疵損保責任について
【専門家に質問】
とっき 2018/10/20   
■ ご相談・ご質問の内容

今年6月に仲介業者を介して不動産業の売主から中古戸建を購入しました。購入時から確認できた天井のクロスがぶよぶよした部分(30×60cm程度)がリフォーム計画を進める中で、2Fベランダ下の鉄板屋根の付け根からの雨漏れの可能性が高いと言う事が分かりました。鉄板屋根と外壁の付け根にコーキングするだけでは一時しのぎにしかならず、他の所から雨漏れや腐食となる可能性もあるので、きちんとした補修をした方がいいと思うのですが、どのようにするのが一番良いのでしょうか?検討しているリフォーム業者からは天井はめくらない(上からベニヤ貼りする予定)ので、該当の箇所については売主側で調査してもらった方がいいと言われましたが、仲介業者からはリフォームでめくってから雨漏れが分かれば言ってください。売主に話しますのでと言われ、板ばさみにあって困っています。

また床下調査をした所、白蟻の蟻道と腐食が確認でき、白蟻も生息しておりました。防蟻処理はしてもらえるのですが、通常白蟻が多く出る水廻りではなく、隣家との隙間が5センチ程しかない東壁側沿いに蟻道や腐食が多く確認できたので、隣家(1階建て)の屋根部分か屋根の下からの雨漏れの可能性があるのですが、雨の強さや風向きによるのか、現時点で雨の日に見ても雨漏れは確認できていません。この部分はどうしたらいいのでしょうか。水シミのあった床板と白蟻による腐食のあった土台は売主側に直してもらいましたが、壁の内部に腐食が無いようなら、今後雨が伝い落ちて来ないように隣家の屋根の上に仕切りのような物をつけてもいいと思うのですが、腐食しているのであれば、こちらの壁を壊して作り直すサイディング工法しかないと聞いています。雨漏れの確たる証拠が無いと思うのですが、壁のクロスをめくって雨漏れの確認をする費用や、隣家の屋根に仕切りをつける費用、もしくは(高価と聞いていますが)サイディング工法で壁を作り直す費用は売主に負担してもらえるのでしょうか?

契約書には瑕疵については2年までと記載はありますが、事細かには記載がなく、最後の1文で「後は誠実に対応する事」のような文言があるだけです。リフォーム業者は検討中ですが、まだ確定していません。
3件のコメントが投稿されています(1-3を表示)。
No.1  荒井 康矩 2018/10/20   
売主である不動産業者に、雨漏りの原因箇所および被害範囲の調査を依頼して、その結果に基づいて補修範囲・補修方法を判断しなければなりません。しかし、不動産業者が調査対応するかどうかが最初のハードルですね。

動いてくれない際は、とっき様の方で雨漏りである確認をした上で対応を求めることになりそうです。例えば、最も怪しい天井を部分的に開口して内部に染みがないか確認するなどの方法が考えられます(現地の状況が詳細にわからないので、何が最もよいか判断できません)。

不動産業者が調査に向けて動き出したとしても、被害範囲が広い場合の補修がコスト的にも大変なので、適切に調査してもらえるかがポイントですね。依頼しているリフォーム業者が信用できるならば(雨漏りの経験的にも)、不動産業者の調査に立ち会ってもらうのもよいかもしれません。

雨漏りに慣れていないようならば、別に第三者に立ち会ってもらうとよいでしょう。

また、シロアリ被害もあるようですから、いずれにしても一度、専門家の目で建物全体を診断してもらうことも検討されてはいかがでしょうか。

壁内部は赤外線カメラでも腐食しているかわかりませんから、被害の可能性が高い箇所を部分的に開口するなどの対応が必要な場合もあります。

ちなみに、契約書を見ていないのでわかりませんが、一般的には補修費用は売主の負担ですが、調査費用までは明確にしていないので、その負担については交渉することになります。
荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅診断(ホームインスペクション)のアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.2  とっき 2018/11/10   
アドバイスありがとうございました。その後、ご意見を元に仲介業者に相談しましたが、調査費用について売主に交渉するのは一般的でないとの事でしたので、第三者へ調査を依頼している所です。そこで新たな事が分かったので、再度相談させてください。隣家との隙間が5センチ程しかない東壁部ですが、雨漏れの調査の際、裏のベランダ沿いに覗くとモルタル壁が落ちて(木部がむき出しの裸の状態で)外壁は隣家にもたれかかっていたとの事です。白蟻が発生していた事もあるので、長年この状態で放置されてきたと思われます。また外壁内部の木部に水分も入り込んでいるので、外壁の塗り替えは難しいのかなと思います。これは瑕疵に当たりますか?外側からの工事ができない場所なので、補修工事をすればどのような方法がありますか?どのように交渉するのが良いかアドバイスお願いします。
No.3  荒井 康矩 2018/11/11   
壁が崩れて内部の木材に雨水が流れている状況ならば、構造部の腐食や著しい劣化、カビなどの被害が出ている可能性もあります。

そういった場合は、瑕疵担保責任の対象範囲と言えそうですが、現場を見ていないので断定はできません。

外側から工事できないならば、内側から(室内壁を一度解体)することを工事業者と打合せしてください。


荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅診断(ホームインスペクション)のアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
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