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基礎にクラックがあった、中古物件の購入について
【専門家に質問】
匿名 2018/07/08   
■ ご相談・ご質問の内容

初めまして。
築25年の中古物件の購入を検討中です。
リフォーム済みの、不動産会社が売主物件なのですが
一度内覧させて頂いた翌日、住宅診断したい旨を伝えたところ
診断済みであり、それの結果に基きリフォームを行ったとのことで
診断結果のコピーも頂けました。

基礎の種類は、建築に疎いのでよく分からないのですが
外周がコンクリートで通風孔があり
内部は石場建て(束石に柱を立てている?)といった基礎ですが
外周のコンクリートに、3mm のひび割れが数か所あったとのこと。
念のため書かせて頂きますが 0.3mm ではありません。

リフォーム済みということで、再度内覧したところで
素人である私共には
その部分の可否というか良否の判断がつきません。
だからと言って、第三者であるメーカーに再調査を依頼しても
リフォーム済みであるため、正確な調査ができないのではないかと
懸念している次第です。

内覧後に知ったことなので、リフォーム済みという部分を思い出してみると
モルタルっぽいものを塗り上げただけのような気もしています。

私情でなるべく早く引越しないといけないので
この基礎の問題以外は、価格・立地・間取り・周辺施設・最寄り駅等
申し分なく、銀行の住宅ローンの仮審査も個人的に実施済みなので
基礎のリスクを受け入れて購入するか

問題の場所が基礎で、いろんなサイトで調べたところ 0.3mm 以上で要注意と
記載されていたのに対し、3mm が数か所ということと
建設当時の図面もなく、耐震審査は図面を起こすところから必要となる
費用的にも不可能だと思いますので
諦めるべきか非常に悩んでおります。

アドバイスを頂きたく、宜しくお願い致します。
2件のコメントが投稿されています(1-2を表示)。
No.1  石神 昭二 2018/07/09   
 基礎は布基礎と呼ばれる形式で、壁の下へ設ける基礎と思われます。
 
 基礎のひび割れが3mmで数か所見られる状況は、布基礎の断面を貫通する深刻な不具合と考えます。
 
 建築年次を考えると、基礎に鉄筋が設けられていると考えますので、3mmというひび割れがあっても基礎が分断する事態に陥らないと思われますが、現状を検証しないと判断はできません。
 
 ひび割れの原因は地盤強度の不足が考えられますが、基礎の施工不良又は基礎断面の不足の可能性が考えられます。
 
 基礎にこれだけ大きなひび割れが見られた場合、床・壁の傾斜及び亀裂等の症状は見られるでしょうか。床下・屋根裏の状況にも基礎が割れた影響が及んでないでしょうか。

 これらの事柄は専門的な判断が必須ですが、住宅診断の報告書にはどの様な所見が記載されているのでしょうか。
 
 住宅診断を実施した技術者は、どの様な立場でどういう項目について診断したのか不明です。
 
 今回の不具合は、不動産会社と利害関係のない建築士が客観的に調査する必要があると考えます。その調査員の調査結果報告書と住宅診断の内容を検証してから、契約を決めてはいかがでしょうか。


石神 昭二(一級建築士)
住宅診断(ホームインスペクション)のアネストで住宅検査・診断を担当
住宅購入相談、住宅診断・検査(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。首都圏、静岡・愛知の一部を担当。
No.2  匿名 2018/07/09   
御回答ありがとうございます。

この物件の住宅診断を行った会社様は、webで調べてみた限りでは
それなりに有名な会社です。有名=信用とは思っていませんが。

検査は「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に則した
既存住宅現況検査とされています。
報告書は、あくまでも報告のみで所見のような文面はついておりませんでした。

床の傾斜は最大 2.5/1000 の記載がありますが、壁については記載なし
外壁、軒裏に 0.8mm 程度のひび割れが数か所、室内の記載はありません。

地勢が高台で、平坦部にコンクリート製のガレージがあるのですが
ガレージの壁にも 0.8mm のひび割れがありました。
仰る通り、地場強度の不足なのかなと思ってしまいます。

全て補修済みで、補修前の状況は数枚の写真でしか確認できません。
床下は点検可能ですが、天井裏は一部点検不可のようです。

いずれにせよ前回とは別の会社様で、再調査してもらうことを検討します。
助言頂き、ありがとうございました。
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