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中古物件の購入について
【全員に質問】
たっち 2018/01/29   
■ ご相談・ご質問の内容

中古物件の購入を考えいる者です。
物件が市街化調整区域内にあり、再建築が不可という条件付きで、80坪2800万円の物件の商談中です。
ただ、調整区域内で再建築不可のため物件の担保価値がなく住宅ローンを融資してくれる銀行がなく、ようやく1件住宅ローンの金利で貸してくれる銀行が見つかったような状況です。
また、築年数30年の木造ですので、新しい耐震基準は満たしているものの、住宅ローン控除は受けられません。
私がマイホームを検討している地域は土地がなく、これほど広い土地はなかなか出てこないと不動産から言われています。
土地が広いこと以外はあまり価値がない物件です。
ここでお伺いしたいのは、築30年の物件を購入したとして、メンテナンスにかかるランニング費用と
そもそもこの物件の価格の妥当性、担保価値がない物件を買うデメリットを教えて頂けたらと思います。
よろしくお願い致します。
1件のコメントが投稿されています(1-1を表示)。
No.1  荒井 康矩 2018/01/30   
○建物のメンテナンス費

現状の建物の状態が不明ですので、建物のメンテナンス費用がどの程度であるか判断できませんが、仮に現状の状態がよいと仮定した場合で且つ延床面積30坪程度であれば、一般的には2~3万円程度/月で積みたてるくらいの金額がかかるものです。

但し、内装や設備の交換は別で考えておいた方が無難です。

また、どの程度の状態で所有者が交換したいと考えるかは別問題です。見た目を気にせず、かなり劣化した状態でもよいと考える人もおりますし、問題が出ていなくても早めにメンテナンスしていく人もおります。

○物件の価格の妥当性

これは周辺相場もわからないので回答しようがございません。

○担保価値がない物件を買うデメリット

住宅ローンが付きづらい物件なので買いづらくなっているようですが、つまり売りづらい物件ということでもあります。将来、換金する必要性が生じたときに困る可能性が高く、これが最大のデメリットです。

再建築不可ですから、築年数の経過とともに更に売りづらくなることが予想されます。


荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅診断(ホームインスペクション)のアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
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