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築60年中古住宅の購入について
【全員に質問】
大家族 2013/10/22   
■ ご相談・ご質問の内容

築60年の中古住宅の購入に迷っています。
3世代同居(両親、私、妹、弟夫婦、甥2人)をしようかということになり中古住宅を購入してリノベーションまたはリフォームしようかという話になっています。
現在見つかったところは地盤はしっかりした地域で立地も良く、家屋も10LDKととても大きいのですが築60年と古いので耐震補強や基礎のやり直しが必要なのではと不安が大きいです。
売主さんは裕福な方で現在も住んでおり、何度かリフォームもされているようです。しかし同時に増築も4.5回されているようです。基礎がコンクリートブロック?なようだとのことです。
不動産屋さんはずっと住んで手直しもしているし悪い建物ではないと言いますが…

購入は弟名義になります。
弟はリフォームに2000万くらいかかるだろうし、下手したらリフォームも不可で建て直しがいるかも、との見解です。大地震の可能性がある地域なので基礎が全然ダメだと不安なのでやはり見送りした方がいいのではと考えています。

立地と値段を考えるとその土地にしてはかなり安いので建物の価値が0なのはわかります。諦めた方がいい物件なのか、一度住宅診断などしてみるくらいの価値はあるのかご意見を伺いたいです。
8件のコメントが投稿されています(1-8を表示)。
No.1  真下 裕之 2013/10/22   
築60年の住宅で増築も何回か経験してる建物であれば
基礎や軸組も年代ごとに違う施工方法で作られている可能性があります。
床下や屋根裏を拝見したいところですが、
間取図や建物の外観写真を数枚アップしていただけると
注意する必要のある箇所などをアドバイスできると思います。
よろしくお願いいたします。
真下 裕之(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅の設計・監理、住宅購入相談、住宅検査・住宅診断(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。埼玉、東京を担当。
No.2  大家族 2013/10/22   
ご返答ありがとうございます。

増築繰り返していると全部が違うことがあるのですね。
何度もしているためその度の図面はないとのことで画像は現在の間取りです。
外観の写真は今データがなくて申し訳ありません。

構造はコンクリートブロック鉄骨と木造とのことです。
これだけだとあまりわかることはないでしょうか…

No.3  真下 裕之 2013/10/22   
間取り図を拝見しました。
1階と2階の縮尺が違うようですが、おそらく添付した画像の赤いラインの部分が本来の建物かと推測します。
また構造が鉄骨+コンクリートブロックとのことですので
鉄骨の柱と梁で骨組みを造り、外壁部分はコンクリートブロックを積み
内装は木造で新築されたものと推測致します。
外壁はモルタルに吹付け仕上げなどでしょうか?
その場合に外壁のひび割れはいかがですか。
柱や梁のひび割れが赤黒く見える場合は
内部の鋼材に錆が発生している可能性があります。

60年前の鉄骨造ですので現在の耐震基準は満たしていませんし
スケルトンリフォームや解体の経験からは
この時代の鉄骨工事のレベルは低いと思われます。
増築部分と本体部分の構造的なつながりも弱いと考えたほうがよいでしょう。

現在の建物をリフォームなどしてお住まいになることが前提でしたら
耐震性の低い鉄骨造を改修するには木造よりも費用がかかる場合がありますのでやはり構造体の確認はされたほうが良いと思います。



真下 裕之(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅の設計・監理、住宅購入相談、住宅検査・住宅診断(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。埼玉、東京を担当。
No.4  大家族 2013/10/23   
ご返答ありがとうございます。

増築繰り返していると全部が違うことがあるのですね。
何度もしているためその度の図面はないとのことで画像は現在の間取りです。
外観の写真は今データがなくて申し訳ありません。

構造はコンクリートブロック鉄骨と木造とのことです。
これだけだとあまりわかることはないでしょうか…

No.5  大家族 2013/10/23   
連投してしまいすみません。

外壁も一度直しているようで上から貼り直しているようです。
ひび割れなどはあまりはっきりわかりませんがきっと中を見ないとわからないのでしょうね。

こちらを購入してリフォームすることが希望なので、購入するならしっかりと調査をしてもらうほうが良さそうですね。
購入前の調査である程度はわかるのでしょうか??
売主さんが住んでいるので屋根裏や床下などは見せてもらえるかわからないです。
No.6  石神 昭二 2013/10/23   
 木造と鉄骨造(コンクリートブロック造)とが混在する住宅という事ですから、構造が変わる箇所が要注意箇所になります。構造的な強さが違いますので地震・台風による横揺れの歪みにより割れや欠損が起こり易い箇所です。
 
 築後60年の部分がどこまで残っているのか、何時増築したのか等の情報が少ないので、床下と屋根裏を含めて今の状況をしかっり把握する為に専門家の調査をお勧めします。 

 大家族様が購入希望で、現状を把握して購入を決めたいという考えを売主(居住者)にお伝えすれば建物調査の了解は得られると思われます。
石神 昭二(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅購入相談、住宅診断・検査(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。首都圏、静岡・愛知の一部を担当。
No.7  大家族 2013/10/23   
二人の先生、色々と教えていただき、ありがとうございました。

住宅診断を受ける方向性で考えて行きたいとおもいます。
診断を受ける際、業者の選び方など気をつける点などありますでしょうか?
No.8  荒井 康矩 2013/10/24   
住宅診断の会社の選び方は、当社の運営する以下のサイトでも書いていますので参考にしてみてください。

住宅診断会社選びの7つのポイント
http://www.houseshindan.biz/base/7points.html

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。


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