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引き渡し延期について
【専門家に質問】
烏丸学 2016/04/12   
■ ご相談・ご質問の内容

初めまして。
新築建て売りを購入したのですが、最初住宅メーカーの担当さんから4/15に引き渡しできると言われ、引越し準備などをしてました。
しかし何日か前にこちらから15日引き渡し大丈夫ですよね?と聞くと厳しい、4月末位と言われました。その時にその担当さんから延期になってかかった引越し費用やアンテナ工事などの費用はこちらで全額負担すると言われました。
キャンセル料は掛かってないのですが、引越し費用など請求しても平気ですか?その時は費用全額負担しますといった書面は用意した方が良いですか?
契約書に引き渡し予定日は記載なく、引き渡し予定日は口約束でした。工事完了日だけ記載ありました。
その他にも打ち合わせの予定も連絡すると言ったのに一度も担当さんから連絡は無く、こちらから連絡しないと話が進まない状況でした。引き渡し予定日もこちらから聞かなかったら言わなかったと思います。
長くなってしまいましたが、宜しくお願い致します。
12件のコメントが投稿されています(1-12を表示)。
No.1  荒井 康矩 2016/04/12   
売主が非を認めたうえで費用負担すると仰っているのですから、請求することに問題無いと考えます。

できれば、約束事ですから書面化して頂くことをお奨めします。その際に、負担してもらえる費用と支払時期を明確にして頂くようにしてください。

ちなみに、引渡し日は売買契約書のなかで決めているはずです。その日を過ぎているならば、そのほかの状況などにもよりますが、売主の都合、責任での遅延ならば、売主の違約にあたる可能性がありますね。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.2  匿名 2016/04/12   
回答ありがとうございます。
売買契約書には日にちが記載されていないです。
そのこと自体は住宅メーカーのミスになりますか?
違約条件は買主が契約解除できるしか記載されてないのですが、それ以外に何か請求はできますか?
度々で申し訳ないですが、よろしくお願いいたします。
No.3  荒井 康矩 2016/04/13   
引渡し日を明記せずに売買契約を締結するというのは考えづらいですね、、、

一般的には、対象物件の表示欄や売買金額、手付金の金額などを記載している付近に記載することが多いですが、いかがでしょうか?

また、第1条から始まる条文のなかに引渡しを残代金支払と同日にするようなことが記載されていないでしょうか?そして、残代金の支払日を別途で明記していると、それが引渡し日となります。

契約書で取り決めている引渡し日に遅延した場合、違約の可能性が出てきますが、違約金についても契約書にて決めているはずですが、何も記載されていないでしょうか?例えば、売買代金の10%などと記載していることが多いです。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.4  匿名 2016/04/13   
度々回答ありがとうございます。
売買契約書に残代金支払日3月31日と記載ありました。

引き渡しについては売買代金全額の受領と同時に引き渡すと契約書に記載ありました。
違約金は売買代金の20%で金額も記載されてました。

違約金の支払いについては、売主買主が債務を履行しないとき、相手方は自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができる。
①売主の債務不履行により買主が解除の時、売主が買主に支払う
②買主の債務不履行により売主が解除した時、買主は売主に支払う
とあります。
買主の債務不履行とありますが、こっちはお金を払わないと言ってるわけでもなく、融資の打ち合わせはいつかと何度も連絡してるのに、住宅メーカーの担当さんが銀行の予定あわないや確認しますと何度ものばされてきました。契約も解除するつもりはありません。

契約書には協議事項もあり、この契約に定めがない事項、又はこの契約事項に解釈上疑義を生じた事項については、民法その他関係法規及び不動産取引の慣行に従い、売主買主が誠意を持って協議し定めるものとする。とありますが、この条項で延期についての損害賠償請求できますでしょうか。

宜しくお願い致します。
No.5  荒井 康矩 2016/04/15   
一般的な記載内容のようですね。

違約金の設定は10%としていることもありますが、20%としていることも多いです。

引渡しが延期(遅延)となっている原因が売主にあるならば、売主の債務不履行の可能性が考えられますから、違約金の対象となる可能性があります。

弁護士か自治体の相談窓口などで契約書を見てもらって、状況を細かく説明した上でアドバイス(判断)をもらってから対処されるとよいかと考えます。

違約金20%となると金額が大きく、相手方も簡単に応じるとは思えませんから、妥協点を見つけることになるかもしれませんね。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.6  匿名 2016/04/15   
回答ありがとうございます。
No.7  匿名 2016/04/15   
売買契約書と重要事項書の差し替えをしました。
変更したのは売買契約書の売買代金総額と残代金支払日と違約金の額、重要事項書の代金・交換差金及び地代に関する事項の売買代金の箇所を変更しました。

今回、住宅メーカーに言って以前の担当さんを外してもらって別の人に変更してもらいました。
新しい担当さんは、本当に誠意を持って話を進めてくれて順調に話し合いができてます。売買契約書、重要事項書の差し替えについてもしっかり説明してくれて自分達も納得できて差し替えしました。
以前の売買契約書には収入印紙と押印は無く、差し替えた売買契約書には収入印紙と押印がありました。

以前の売買契約書は破棄するから渡して欲しいと言われたので、念のためコピーして証拠として残してから渡そうと思うのですが、差し替えた場合以前の売買契約書は無効になりますか?それと売買契約書に収入印紙、押印無くても有効だったのでしょうか?コピーしたのは証拠としては不十分でしょうか?

差し替えにあたって合意書は無かったのですが、それも無くても大丈夫でしょうか?

今回の担当さんと今後について打ち合わせして今月末(売買契約書の残代金支払日)には引き渡しは出来そうです。
建物自体も完成していて、後は庭の部分を少しやれば完成しそうです。

それと以前の担当さんに今まで遅れた理由や引き渡し日延期になった理由、打ち合わせの連絡をしてこなかった理由を書面にして渡して欲しいと伝えました。

今回も長くなって申し訳ないですが、
宜しくお願い致します。
No.8  荒井 康矩 2016/04/16   
今、時間が無くゆっくり回答できないのですが、、、

そもそもなぜ売買契約書を差し替える必要があったのでしょうか?理由は聞かれていますか?

売主が違約(引渡日の遅延)した契約書を破棄するというのはなぜでしょうか?

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.9  匿名 2016/04/16   
いつも回答本当にありがとうございます。

自分達は車のローンが残っていてそれが完済しないと融資がおりないということで、ローン完済分の残金を住宅メーカーが自分達に貸してそのお金で先に車のローンを完済してから銀行が融資するという話になってました(先にローン完済させるのが融資の条件でした)。
その住宅メーカーから借りるローン完済分も融資に含まれていて、住宅に関する残代金を払って、残った分をローン完済分で借りた金額を住宅メーカーに返すということになってます。なので記載金額は増えましたが、こちらがもともと払う予定の金額は変わりありません。
最初の売買契約書にはそのローン完済分の金額が入ってなく住宅に関する残代金分しか記載されてなかったので、それで差し替えました。
最初の段階で自分達もちゃんと確認しなかったのは悪かったです。

最初の融資について話した時は融資された金額で、住宅に関する残代金と残った金額で車のローン完済する事になってました。
その事も最初の売買契約書の時には気づかず自分達もそのままにしてしまったのは悪かったです。
しかも先に住宅メーカーからローン完済分を借りて完済してから融資がおりるのも、担当さんが変わってから話されたのでつい最近知りました。

残代金支払日の変更も今月末に変更になりましたが、今の担当さんが話をスムーズに進めてくれていて残代金支払日と引き渡し日は守ってくれそうです。
新しい担当さんに住宅メーカーの社内専用の工程表だとメーカー自体は4月末に引き渡す予定になってると言われました(その時の言い方も嫌みっぽく言われることは無く確認不足ですみませんといった感じで言ってくれました)。

破棄する理由は差し替えるからと言ってました。新しい売買契約書が金消契約に必要だからで最初の売買契約書だと融資金額に住宅メーカーに先に借りるローン完済分も入ってなかったからだそうです。
念のため、変更になった箇所だけはコピーして住宅メーカーに返すつもりです。

今の担当さんに前の担当さんに謝罪させたいと言われましたが、遅れた理由を書面に残して次回の打ち合わせまでに用意して、その時に謝罪して欲しいと言いました。
住宅メーカーがどう補償するかは今、社内で話し合ってるそうです。

いつも上手くまとまらない文章で申し訳ないですが、宜しくお願い致します。
No.10  荒井 康矩 2016/04/21   
詳細はわからない部分もあるのですが、売買契約書を偽装して金融機関の融資を受けようとしている形になってないでしょうか?

記載内容だけではわかりかねますが、、

売買金額がそのままで融資額の欄だけを変更するのであればわかりますが、もし売買金額までも実態と異なるものへ変更するのであれば、金融機関に事実と異なる書面を提出することになるので、、

元々ご心配されている点と異なりますが、この点が大事なように考えられます。

上記について問題ないようであればよいのですが、、

契約書の変更については、両者が変更内容に合意しているのであればよいかと考えます。破棄するものについては、破棄することを書面でやりとりすればよいでしょう。

変更後の契約書で引渡し日を確認し、遅延にならないような日程に変更されていないか確認してください。もちろん、買主が合意しているのであれば問題ないと考えます。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.11  匿名 2016/04/23   
いつも回答ありがとうございます。

売買金額は変わらずで融資金額と引き渡し日の変更で差し替えました。

結果としては、遅延金(一ヶ月分の家賃)と延期になった引越し、アンテナ工事代を住宅メーカーに支払ってもらいました。

引き渡し日も今回は大丈夫そうです。
特に揉めることなく、終わりました。

色々相談にのっていただき、心強かったです。
本当にありがとうございました。
No.12  荒井 康矩 2016/04/23   
契約書の方も問題なく、遅延に対する対処条件も合意されたのですね。
よかったです。
また、何かあればご相談ください。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。


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