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セットバックについて
【専門家に質問】
しほ 2016/01/20   
■ ご相談・ご質問の内容

土地のセットバックについて教えて下さい

下記のような土地があります
Aの土地を購入して建築中です
ひとつの大きな分譲地ですが、Aの土地だけ分譲時期が開発の関係で一年ほど後になりました
Aの前の道路は現在三メートルほどしかありませんが市の道路です
建設のためにはセットバックする必要があるそうでそれは理解してました


お隣のBの土地もその道路に面していて、もともとは同じ三メートルしかありませんでしたがBのところまではすでに一年前にセットバックされていて綺麗な道路になっています。つまり四メートルの道路になっています

Aの土地の前も同じように綺麗な道路になるときいていましたが、いつまでたっても変わらないのでかくにんしてみたところ、Aの土地の前は綺麗な道路にならないようなのです
つまり三メートルのままみたいなことをいわれました

同じ分譲地なのに一年あとになったからと道路がそこからだけ綺麗にならないのはなんとなく変な気もするのですがそれが、普通なのでしょうか?

ちなみにその道路はほかにも続いてますが他のところは既存の家が立ち並び道路は三メートルのままで、つまりBの土地からCの土地はまでは四メートルで他は三メートルです

ですが同じ分譲地なのにAだけはそのままなのもなんか納得できない気もしますし、はじめに綺麗になると聞いていたはずのでちょっとおかしい気もします


またそれとは別で、セットバックして道路になるであろう部分は一体だれのものなのでしょうか?
市に寄付するか、またはAを購入したうちのものなのでしょうか?
現在道路になるべきにところは、コンクリートなのですが割れていて汚いので綺麗にしてほしいのですが、うちが負担して綺麗にしたければしてもよいものなのか、道路になるべきところなら勝手にいじってはいけないのか、はたまた本当なら隣と同じように綺麗にして四メートルにしてもらうべきなのか、
どうなのでしょう?

よろしくお願いします
4件のコメントが投稿されています(1-4を表示)。
No.1  石神 昭二 2016/01/20   
 敷地Aは分譲地に含まれているのでしょうか、開発の関係で1年間遅れて開発される敷地という事でしょうか。

 大規模の開発の場合は、都市計画法による「開発行為の許可」を受けて造成工事が行われますから敷地Aが開発区域に含まれているとすれば、前面道路も開発区域でしょうから少なくとも4mの道路が施工されるはずです。

 開発区域に含まれておれば、敷地Aの区画面積は道路を含まない面積で提示されると思われます。敷地Aの実測図(測量図)を検証して頂いて、敷地境界の位置と境界杭を確認して下さい。

 一般的な敷地の場合、前面道路が4m未満の場合は道路中心から2mまでは確認申請の敷地に含まれませんが、セットバック部分は土地所有者に権利があります。しかしセットバック部分に塀・生垣等を設ける事はできません。

 セットバック部分は市に狭い道路の協議事項があり、市に移管(寄附)する場合の手続きがありますので、市役所の担当課と合議して頂く事をお勧めします。市に移管しない場合のセットバック部分の管理についても併せて担当課と合議して下さい。



石神 昭二(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅購入相談、住宅診断・検査(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。首都圏、静岡・愛知の一部を担当。
No.2  しほ 2016/01/21   
回答ありがとうございます

よく見てみたら同じ分譲地で土地と建物のセット販売なのですが、うちの土地だけ開発区域外となってました、、
購入した土地もその道路の部分も含んで購入してました

ということは、うちの前の道路は綺麗にならないということですよね?!

市に寄付するとなると、普通は無償でということですか?

セットバックの話は聞いてましたが寄付とかそのようなことになることまでは聞いてませんでしたがそれもふつうですか?
無知な自分たちも悪いですが。もう少し相手側にきちんと説明して欲しかったです、、
No.3  しほ 2016/01/21   
続けてすみません
確認したところ、市に帰属する予定もいわれたので、セットバック部分は市のものになるといわれました舗装に関しては確認中とのことです

うちはセットバック部分も含めて購入してるはずなのに勝手に市のものになる?のも変な気がします
うちがセットバック部分を購入してないならわかります
ですが土地の大きさを見るとセットバック部分がはいっているようです
そのへんはきちんとやはりかくにんすべきですよね?

No.4  石神 昭二 2016/01/21   
 建築基準法の規定では敷地は幅員が4m以上の道路に接する事が必須ですから、4m未満の場合は中心から2mまで後退して建築し、後退部分には塀などの工作物は築造できない事と、物置などの付属建物も建築できない事と規定されております。

 この規定により、4m未満の道路は沿道の敷地がやがて4m巾の道路となる考え方です。これにより市の道路整備が促進されます。

 今回の道路が市に帰属される予定とは、この様な考え方を指すものではないでしょうか。或いは開発行為に併せて市の道路整備が行われるのでしょうか。

 狭い道路の拡幅整備の手続きは市によって違いがあると思われますが、通常は後退部分を市に移管する場合は無償で寄附する事になると思います。

 市は測量・分筆・登記などの経費を負担して、後退線に造る塀等の費用の一部を補助する制度があると思われますので、市の担当課に詳しく問い合わせて下さい。

 
石神 昭二(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅購入相談、住宅診断・検査(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。首都圏、静岡・愛知の一部を担当。


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