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協定道路
【専門家に質問】
匿名 2015/11/15   
■ ご相談・ご質問の内容

お世話になります。
現在、購入を検討している建築条件付の土地があります。
立地も広さもとても良く理想の家が建てられそうなのですが、協定道路があることで購入するかとても悩んでいます。

土地の図面には三軒の分譲地に面して協定道路があり、それぞれの持ち分が区分けされ㎡で標記してありますが、維持管理は三軒が協同して行う事という覚書も作成されるとのことです。
協定道路の南側が幅員3.6mの公道に接面しています。
税金などの負担金があるのかはまだ聞いていません。
協定道路はトラブルになりやすいから避けるべきと知人に言われたのですが、気に入った土地を諦める程悪いものなのでしょうか?
道路の修繕を自分たちで行わなければいけない事の他に何か注意すべき点、契約時に確認すべき点などありましたらご教示ください。
4件のコメントが投稿されています(1-4を表示)。
No.1  ※※※※ 2015/11/15   
こんにちは。

協定道路ですが、注意点がいくつかあります。
気に入ったものを諦める程悪いということはありませんが、慎重に検討する必要があることは間違いありません。結論だけを言えば覚書の内容が非常に重要です。この内容が分かりませんので、何ともいえない部分もありますが、維持管理以外にも、通行や駐車する時、協定道路内の物の設置について、将来建て替えする時の取り決め、三軒の分譲地の中で、所有者が第三者に変わった場合に協定書を引き継ぐ旨などがあります。これらは協定書を確認するしかありません。

それとは別に、いくら協定書で取り決めがしっかりしてあっても、三軒が通常の隣人関係なら問題ないのですが、気まずいことがあったり険悪な関係になると、協定書が守られないことがあります。また、代が変わる(相続になった場合)に協定書のことを何も知らされないこともあり、このような場合にトラブルが起こりやすいです。

また、上記のような理由から、道路協定が関係する土地は地域相場から見て価格が安いのが通常です。
まずは協定書(覚書)の内容の確認、また、売主もしくは仲介業者が、その内容について分かりやすくきちんと説明してくれるか。そして、協定書(覚書)の内容がしっかりしていて納得がいくもであっても、人間関係によっては反故される場合があること。
そのあたりを総合的にご判断いただければ幸いです。
※※※※(※※※※)
本回答をさせて頂いた専門家は退会致しました。
No.2  匿名 2015/11/15   
早速のご回答ありがとうございます。
やはり慎重に検討する必要があるのですね。
現時点で渡された覚書に記されている内容を簡単に書きますと、
1.通行・車の出入り等に不都合なブロック・塀等の工作物を設けないこと。
2.協定道路から生ずる収益または賦課される公租公課の負担は、所有者の収益または負担とする。
3.修繕または維持に関する費用は所有者各自に起因する場合はその当事者の負担とし、それ以外で起因する場合は三軒協同で行う事とする。
4.自己所有の不動産を第三者へ譲渡または賃貸する場合、本覚書に基づく権利義務の一切をその第三者へ承継させること。
5.本覚書に定めのない事項については、民法その他関係法令及び不動産取引慣行に従い、各所有者相互間にて互いに誠意を以って協議し解決するものとする。

以上です。
上記の覚書では建て替えの際の事は書かれていないので不十分ということですよね。
また、結局のところ隣人関係によるものなのだということもしっかり念頭に置いた上で再検討したいと思います。
幸い仲介業社はきちんとこちらの不安な部分を無くそうとしてくれていますので、これから覚書に追加できる項目があるか等、相談してみます。
上記の覚書を読んだ上で追加必須の事柄があればまたご教示いただけると助かります。
No.3  ※※※※ 2015/11/15   
こんばんは。

ご提示いただいた覚書の内容でおそらく問題ないと思います。
おそらくというのは建て替えについてですが、これは協定道路が次のどちらかになるのかによります。
①全体が3軒の共有持分(もしくは一部が3軒の共有)
②3筆(もしくは3筆以上)に分かれていてそれぞれ所有者が別
※ご存知かも知れませんが「筆」は土地を数える時の単位です。

例えば、協定道路幅は6mあるけど、図面で見ると幅2mで3つに分かれている場合は②だと推測できます。
一応、覚書2を読むと多分②の方だと思いますので、建て替えの項目の記載は不要だと判断しております。但し、その部分についてより正確な判断をする場合は、土地の図面(公図)を見る必要があります。
これは、協定道路を実生活で不都合なく使用することとは別問題で、法的に他2軒の書面上の協力なしに建て替えができるかどうかの問題になります。
これを覚書に追加してもらうには、先の①に該当している場合で、②の場合だと追加は難しい可能性が高いです。
幸い仲介業者が良心的なようですのでご確認いただければと思います。

それから、私の先の回答で、協定書(覚書)の内容がしっかりしていて納得がいくものであっても、人間関係によっては反故される場合があること。
と書きましたが、そのために覚書4の記載があるのですが、守る守らないは人間がすることです。覚書があるので法的には守られますが、なにぶん法による解決には時間がかかりますので慎重にご判断くださいということです。

※※※※(※※※※)
本回答をさせて頂いた専門家は退会致しました。
No.4  匿名 2015/11/16   
早々のご回答に感謝します。
仰る通り、協定道路は②の3筆に分かれて各々所有するものですのです。
覚書に関しては問題が無いようで少し安心しましたが、購入するならリスクを背負う覚悟を持たなければいけないのですね。
家族と良く相談し、決定したいと思います。
どうもありがとうございました。


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