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価格交渉の進め方
【専門家に質問】
キヨキヨキヨ 2015/10/26   
■ ご相談・ご質問の内容

価格交渉の進め方について質問です。
前提条件は、開発分譲地(全20戸)内の建売住宅の購入(検討中)。都市部へのアクセスが良い地方のベッドタウン。駅から徒歩10分。太陽光発電や省エネ設備の整った家で売出し価格4500万円。完成から4ヶ月経過するも買い手なし。販売者の不動産会社=売主。同じ売主が展開する開発分譲地が近辺に4ヶ所ほどあり、全60戸のうち1/3程度はいまだ買い手なし。
前提が長くなりましたが、こうした状況で価格交渉を始める時、どのくらいの希望価格を提示してスタートすべきか?例え業界的にば売出し価格の5%でも値引きできれば御の字だから、まずは10%引きの4000万円からスタートして5%引きの落とし所を目指す、など。価格交渉は全くの初めてで、感覚的なところが皆目検討がつかないので、ご教授ください。
よろしくお願いします。
5件のコメントが投稿されています(1-5を表示)。
No.1  荒井 康矩 2015/10/27   
売主側の原価、利益などの計算が全くわからないため、具体的な交渉価格はわかりません。

売れ行きは価格交渉を左右する要素として重要だと考えます。対象物件がモデルハウスでもなく、完成後4カ月経過しているのであれば、少々強気の交渉でもよいかもしれません。

他にも完成後、売れていない物件が多いか少ないかにもよるでしょう。

強気というのがどれぐらいの価格かは難しいですが、記載されているような金額程度で交渉されてもよいかと感じます。

あくまで詳細が全くわからないなかでの個人的な意見ですので、ご了承ください。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.2  キヨキヨキヨ 2015/10/28   
荒井様、回答ありがとうございました。
大変参考になりました。
追加の質問で恐縮ですが、売れ行き、他物件の状況のほかに価格交渉に影響を与えることはどんなものがあるでしょうか?
例えば値引きに応じやすい時期(不動産会社の決算期前や税制の変わり目など)などあるのでしょうか?また、売主の原価を推測する方法はありますか?
価格があってないような不動産の売買で、圧倒的に情報不足のなかで価格交渉しなければならないことに不安を感じています。多忙のところすみませんが、よろしくお願いします。
No.3  荒井 康矩 2015/10/28   
影響する可能性があるものとしては、以下のものが考えられます。

・決算時期と目標達成率
決算期の前は値引きに応じる可能性が高まりますが、その期の目標を達成しておれば、むしろマイナス要因になることもあります。

・財務状況
資金回収を急ぐ理由があるならば、、、
ただ外部からこの状況はわかりづらいですね。

・今後の市場動向の予測
市場が冷え込むと予測しておれば、強気には出づらいです。
どのように考えているかわかりませんが。

このように買主側ではわかりづらいことも要因になります。

原価の推測は難しいでしょう。土地代には購入費と開発費等がかかりますが、外部にはわかりません。

建物も下請けへの発注価格はわかりません。販売管理費も、、

売れ行きや近隣の類似物件の価格をチラシ、不動産ポータルサイト等で確認して、比較検討するのが現実的ではないでしょうか。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.4  キヨキヨキヨ 2015/10/28   
荒井様、早急なご回答ありがとうございました。
納得のいく買い物ができるように自分でも色々と調べてみたいと思います。
No.5  実は建て売り住宅を買い内金として100万円を支払いました。全部で5棟販売して2棟だけ売れました。ただ、売れた2棟も完成していなくて住んでいないのに、残りの3棟の値段を200万円も下げた事に納得が出来ません。私たちが1日でも住んだのなら、諦めもつきますが・・・あと、エコポイントも5棟出来上がるまで売れた2棟も足踏み状態たったので、エコポイントも無理みたいです。前もってエコポイントに間に合うようにと口をすっぱくして言ってきました!業者に責任はないのですか~? 2015/11/16   
実は建て売り住宅を買い内金として100万円を支払いました。まだ完成もしていなくて住んでもいないのに、残りの3棟の値段を200万円下げたのです。私たちが1日ても住んでから下げるねら納得出来ますが、まだ完成もしていなくて残りの棟の値段を下げるのは納得出来ないのですが!
それと、エコポイントも初めから間に合うようにとお願いしていたのですが、まだ売れていない棟に合わせて足踏み状態だったので、エコポイントも無理みたいです。このままでは納得出来ないのですが・・・
販売業者に誠意を見せてほしいのですが、私たちが泣き寝入りするしかないのでしょうか~?


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