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無知な私に教えて下さい。
【全員に質問】
みちゃぽんた。 2015/05/28   
■ ご相談・ご質問の内容

先日ネットで見て、長期優良住宅で
自由設計の25坪3階建ての
手付金を支払いました。

6月1日に契約する段取りなのですが、契約の前に何か確認しとく事はありますか?
駅から何分。学校区。周辺に住む方の年齢層。日当たり具合。などは聞きましたが…

あと、本当に3階建てでいいのか。少し考えています。

契約してから間取りを決めるんですよね?
好きな間取りには出来ないと
いったトラブルにならない為にはどうすればいいのでしょうか?

乱文すみません。
教えて下さい。
4件のコメントが投稿されています(1-4を表示)。
No.1  石神 昭二 2015/05/28   
6月1日の契約は土地の売買と建物の請負契約を行うのでしょうか。
 
 自由設計という名目ですが、延面積が25坪という住宅の工事請負契約も含まれているとすれば建物のプランが決まっている事が考えられます。土地価格と建物の工事費を決めた上で契約ですから、住宅のプランと仕様が決定済という状況が予想されます。(仕様とは、外壁・屋根の材料、内装材のグレード、キッチン及び浴室などの住宅設備のグレード等を指しますが、これらは仕様書という書面に全て明示されております。)
 
 契約の前に「自由設計」という名目の内容を細かい部分まで確認する事をお勧めします。プランに関してどの部分が決められていて、どの部分が換えられるかの説明を聞いて下さい。同様に仕様書に記載された内容を換える際に追加工事費が発生する事が考えられますので、どういう場合に追加費用が発生するかを確認して頂きたいと思います。
 
 これらについて、販売業者の説明をみちゃぽんた様が納得するまで聞いて、確認して頂く事をお勧めします。


石神 昭二(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅購入相談、住宅診断・検査(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。首都圏、静岡・愛知の一部を担当。
No.2  みちゃぼんた。 2015/05/28   
ご回答ありがとうございます。
多分土地と建物の請負契約だと思います。

そうですね。線引きをはっきりしないとダメですね。
確認してみます。

諸費用に問題点がないかも教えて下さい。
物件価格 4280万
仲介手数料 145万1520円
建築確認申請費用 40万
所有権移転登記費用 約40万
建物表示登記費用 10万
固定資産税 約10万
火災保険料 約20万
銀行保証料 約105万1110円
ローン事務手数料 30万
銀行事務手数料、振込手数料
3万1500円
印紙代《売買契約書、金消契約書に添付》 3万200円
No.3  みちゃぼんた。 2015/05/28   
追記です。
約というところは額がかわる可能性があると言われました。
No.4  荒井 康矩 2015/05/29   
諸費用の各項目のなかで気付いた点についてあげます。

物件価格4280万円に対して仲介手数料が145万1520円とのことですね。物件価格4280万円は土地のみでしょうか?建物の請負金額も含まれるのでしょうか?

土地の売買契約と建物の請負契約の場合、仲介手数料は「土地の売買金額×3%+6万円+税」が上限となります。建売りのように土地と建物を売買する場合は「土地・建物の売買金額×3%+6万円+税」が上限となります。

建築確認申請費用だけで40万円は高いですが設計料が含まれるのでしょうか?何か説明を受けられていませんか?

銀行の保証料は銀行の審査次第ですので何とも言えないです。

ローン事務手数料の30万円も高いですが、誰に対して何の対価として支払うものか確認してください。金融機関への手続きを代行するだけでこの金額であれば高いですね。業界一般的には0円~10万円程度です。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。


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