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中古マンションの購入と将来の売却について
【専門家に質問】
シロ 2015/05/21   
■ ご相談・ご質問の内容

中古マンション購入について、専門的な立場からのご意見をお願いします。
2つの物件で迷っています。

①3280万円、築15年、駅徒歩9分、一階庭付、89㎡3LDK、管理費+修繕積立金23000円、
閑静な住宅街の中に立つ44戸のマンション。
とても静かな環境ですが、スーパーなどが無く、買い物は駅周辺まで行かなければできません。リフォームなどの必要は無く、そのまま住まうことが可能です。

②1280万円、築40年、駅徒歩2分、2階、75㎡3LDK、管理費+修繕積立金22000円、駅がとても近いにもかかわらず、割と静か。買い物は駅周辺で事足ります。管理会社は大手で修繕暦、今後の修繕計画ともに問題なし。11年後まで立て替えの予定はなし。その後は未定。こちらに住む場合、700万~800万程かけて好きな間取りにリノベーションをするつもりです。

①、②共に同じ駅利用の同じエリアに建つマンションで、とても人気のエリアなので、マンションの値段は中古になってもほとんど下がりません。土地がないので、今後新築マンションが建つことは無いと思います。

現在38歳、妻、子供あり。
①の場合は35年ローン、②の場合はリフォーム代も込みの20年ローン、どちらの場合も月々の返済額はほぼ同じになります。

①、②どちらの場合も約20年後に売却もしくは賃貸に出して住み替える予定です。
20年後となると、①は築35年、②は築60年です。その時に売却した場合、賃貸に出した場合に、資産としてはどちらのほうが良いでしょうか?
1件のコメントが投稿されています(1-1を表示)。
No.1  荒井 康矩 2015/05/22   
20年後の売却時のことを考慮しての購入判断のご相談ということですね。

将来の分譲マンションを取り巻く環境は、なかなか厳しいものが予想され、築60年のマンションを売却することがそもそもできるのか疑問があります。

その頃には、マンションの空家問題や修繕金不足の問題、高齢化問題などが重なり、古いマンションの流通性が著しく低くなっている可能性があるからです。

ただ、そういったマンションの存在が注目されることで、そこまで古くないマンションであっても流通性が下がっているとも考えらえます。

築年数が古すぎて建て替えを考えなければならないときに、意見がまとまらず建替えもできないマンションも多いことでしょう。

ここまでは一般論になります。

今回のマンションは具体的な場所はわかりませんが、立地が良いようですので、一般的なものよりも流通性が高いと考えれば(程度にもよりますが)、上記の心配がある程度やわらぎます。

それでも築60年の流通性の方が厳しいでしょう。駅から相当近いので、60年になる前に建替えできればかなり変わってきますが、、

ちなみに、20年後は価値観も変わっている可能性もあり、築年数が古くても内装・設備、デザイン次第では賃貸でそれほど不利にならない可能性も十分に考えられます。その場合、駅2分は大きな強みですね。

また別の意味ではありますが、築年は大事な判断要素となりますので、以下も参考にしてください。

中古マンション購入判断は1981年(昭和56年)がポイント?
http://www.sumai-dendo.jp/o_man/check/01chikunen.html

むしろ迷わせる回答になっているようにも思い、恐縮ですがご検討ください。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。


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