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建物未登記・土地登記済物件の売買契約について
【専門家に質問】
はなこ 2014/12/09   
■ ご相談・ご質問の内容

売主です。

現在、建物(未登記)・土地(売主名義)の物件を
仲介業者から、建物(未登記)のまま買主が
建物・土地を担保にローンを組んで購入したいとの
話しもらってます。


建物(未登記)のまま売買はできないと認識していましたが、
仲介業者は、下記の流れの説明をしています。


銀行仮審査は通っているとのことです。建築確認証の写しを渡したので
その書類で建物評価がでているので通っているとのことです。
------------
【1】売買契約

【2】銀行本審査実行前に、建物(買主名義)で登記

【3】銀行本審査完了後、建物(買主名義)・土地(買主名義)に変更

【4】決済・引渡し
------------
との説明をしています。
事前に売買契約書を確認しましたが、
一般的な建物(売主名義)・土地(売主名義)のローンを組む内容と
なっていました。

ローン特約もついていましたが、
ローンが執行されない場合契約解除となり、特に建物名義について
明示はされていないものでした。

仲介業者は銀行が行うので信用してください。
と言われています。

このようなケースは一般的なのでしょうか?

5件のコメントが投稿されています(1-5を表示)。
No.1  荒井 康矩 2014/12/10   
【2】は建物を売主(現在の所有者)の名義で登記するということですよね。
流れは問題ございません。

銀行は買主の住宅ローンの融資条件として、登記することとするでしょう。
売主名義で登記してから融資というのは一般的です。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.2  はなこ 2014/12/11   
早速のご回答ありがとうございます。

【2】は建物を売主(現在の所有者)であれば問題ないと思うのですが、


もう一度仲介業者に確認しましたら

【2】は建物未登記のまま。とのことです。

毎回、質問の答えに言い回しがくどく理解しずらい回答をしてくる
のですが、
【2】は建物を売主ですか?の問いにYESとは言っていなかったので
【2】は建物未登記のままと理解した次第です。

【2】の時点で建物を買主はありえないと思ってます。

なんどもすみませんがよろしくお願いします。








No.3  荒井 康矩 2014/12/13   
建物が未登記のままで銀行が融資することはあり得ないと思いますので、融資条件で登記を求められるでしょう。

その登記のタイミングは融資実行(=決済)の前であることは確かです。

一旦、売主名義での登記を求められると予想しますが、この判断は銀行次第です。そのタイミングは、本審査の前か、本審査後・融資実行前のどちらかになるでしょう。

不動産会社が曖昧な回答をしているのであれば、まだわかっていないからでしょう。銀行の提示する融資条件によるものですから、不動産会社が決めるというよりは銀行が決めます。

ご心配でしたら、銀行へ直接質問されてはいかがでしょうか。

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.4  はなこ 2014/12/13   
わかりやすいご回答ありがとうございます。


未登記のまま売買契約をする概念がなく
仲介業者に不信感がありましたので、
契約前に売主で建物登記することとなりました。

大変勉強になりました。ありがとうございました。

No.5  匿名 2016/11/23   
表示登記について

この度、新築建て売りを購入することになり、融資銀行も決まり、銀行との契約、実行のみとなりました。

17日に本審査も通り、24日に契約という段取りまで進んだのですが、夕方銀行から連絡があり、物件の表示登記がまだのようなので24日に契約は無理になりましたと連絡がありました。

表示登記以外の司法書士に関する手続きは知り合いにしてもらう予定で、表示登記もこちらにさせてもらいたいと仲介業者から売主に交渉しましたが表示登記だけは売主側でさせてくれとのことで任せていました。

今から表示登記の申請なので、契約が実行のぎりぎりになりそうです。

こちらも素人で勉強不足なのが悪いのですが、プロの仲介業者を挟んでいるので、こちらの至らない点をフォローしていただけるものだと思っていたので少しモヤモヤします。

今までも、銀行から中間検査報告書を下さいと言われたので手配して下さいと言った際にも、その銀行さん細かいですね。だの、こんなの初めてですと一言言われたり。

このようなことは仲介業者を挟んでいてもあり得ることなんでしょうか?

よろしくお願い致します。


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