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住宅住み替え資金に関して
【全員に質問】
nick 2014/03/25   
■ ご相談・ご質問の内容

はじめまして。
住宅の住み替え資金に関して相談させてください。

私の一家は現在マンション住まいで、近くで売りに出ている中古戸建を購入しリフォームして住み替えることを検討しています。
住宅ローンの二重契約はできないとのことなので、
①まずマンションを売却し、資金ができてから中古戸建の購入契約をする
②マンションを売りに出しながら中古戸建購入契約をして、中古戸建のローン支払い開始前にマンションの売却を完了する
という2種類の方法があるようです。
①の方法は戸建の購入契約までに時間がかかるため、それまでに他の人に売れてしまうリスクがあり、仲介不動産業者からは②の方法を提案されていますが、この場合、2か月以内に今のマンションに買い手が付かないと、査定価格より数百万円低い買い取り保証価格で不動産業者が買い取るという条件での契約となるそうです。
(そうしなければローン審査が通らないとのことです。)
近隣のマンションの動向から考えて2か月以内に買い手が見つかる可能性は高いと思いますが、悪意ある考え方をすると、仲介不動産業者が利益確保のために私のマンションが売りに出ていることをあまり公に宣伝せず、2か月経つのを待って買い叩こうとしているのでは・・・という不安もあります。万が一、期間内に買い手がつかなかった場合、戸建のためのローン返済額を増やす必要がありますが、子供が2人いるので、学費など今後生活に必要な資金を考えるとローンの返済期間や月々の返済額は今以上には増やしたくありません。

中古戸建の購入契約はすぐに実施できて、マンションも適正価格で売却できる方法はないでしょうか。
なお、数か月程度の一時的な期間であれば、賃貸に移り住んだり、ローン返済金利が上がるなど、多少の出費があっても良いと考えています。

<現在住んでいるマンションについて>
・7年前に新築で約40,000,000円で購入、内19,000,000円を18年間の住宅ローンで返済中
・月々80,000円、ボーナス月は200,000円の支払い(年間約1,200,000円の支払い)
・現在のローン残債は約12,000,000円、残り約11年で完済予定
・マンション売却の場合の査定価格は36,000,000円程度
・上記②の場合の買い取り保証価格は30,000,000円

<購入予定の中古物件について>
・売出し価格:約16,000,000円
・築年数不詳で、建物の価値はほとんど無し
・土地が接道しておらず、現在の建物を取り壊して新築を建てることは難しいため、建物をフルリフォームする予定
・建物のリフォーム費用の見積りは約23,000,000円
・マンションの買い取り価格が30,000,000円の場合、中古戸建購入+リフォームのため、住宅ローンは約20,000,000円前後となる見込み

<その他>
・現在の年収:約8,000,000円
・職業:会社員(大手メーカー、技術職)
・年齢:36歳
・勤続年数:10年
・家族構成:妻(32歳、専業主婦)、息子(8歳)、娘(4歳)

以上、よろしくお願い致します。
1件のコメントが投稿されています(1-1を表示)。
No.1  荒井 康矩 2014/03/25   
ご自宅の買い替えですね。これは難しい面もあり、どうしても自宅の売却において不利になることがあり、市場相場よりも安く売却する方は少なくないです。

既に新しく購入する物件を決めておられるようですから、②の進め方になりますね。新たに購入する中古住宅の売買契約を交わし、同時に今のご自宅マンションを売却に出す形です。

ご相談内容から、期間内に自宅マンションが売却できない場合には、不動産会社の買い取り保証があるとのことですが、その方法以外に「売却できない場合には中古住宅の購入を中止する」という選択肢もありますが、それは考えなくてよいのでしょうか?

その場合には、中古住宅の売買契約の際に「○月○日までに自宅が売れなければ白紙解約する」という条件を付けることになります。但し、その中古住宅の売主がこの条件を拒否して別の買主を探すこともありますので、不動産業者とよく相談してください。

売却不可のときの購入中止を考えない場合には、買い取り保証を利用することになりますが、懸念されているように不動産会社によっては売却への注力の仕方が変わる可能性はあります。その不動産業者だけでなく、積極的に他の不動産業者にも売却を積極的に働きかけるかどうかはしっかりチェックしましょう。たとえば、他社の広告にも物件が掲載されているかどうかなどです。

また、このようなケースの場合、不動産の売却査定をその不動産業者1社のみでしてしまい、適切な相場観を養えていない方もいますが、複数の業者に査定を出されているでしょうか。出していない場合は、これも検討してみてください。

他に画期的な良策があるわけではございませんので、売却にしっかり注力してもらっているかのチェックが重要になりそうです。

買い替え(住み替え)の方は以下のページも参考にしてみてください。
「必読!売却と購入の同時進行で買い替えを成功させる?」
http://www.sumai-dendo.jp/sale/kaikae/03douji.html

      
荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。


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