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土砂災害警戒区域の中古戸建て
【全員に質問】
匿名 2013/04/14   
■ ご相談・ご質問の内容

はじめまして。
今年結婚をすることになり、そのための住まいを探してます。

あまり高いものは購入できないので中古戸建てを中心に探していたところ、割に安く築浅の物件がありました。

○木造ストレート2階建て
○3LDK
○土地214㎡
○建物130㎡(車庫40㎡含む)
○宅地造成工事規制区域
○土砂災害警戒区域
○2,580万円
○平成18年4月築

という内容です。
来週、見学に行く予定なのですが、土砂災害警戒区域というのがすごくひっかかっています。
これはやはりその名の通り、土砂災害が起こり危険だから住むのはやめた方がいいということなのでしょうか?
また土砂災害警戒区域に入っているから価格が安いと言うことなのでしょうか?

高台で景色が良く、建物も新築同様と聞いています。

このような物件をどのように判断したらいいか、教えていただけないでしょうか?
5件のコメントが投稿されています(1-5を表示)。
No.1  石神昭二(一級建築士) 2013/04/15   
土砂災害警戒区域について解説します。

 土砂災害防止法の規定により都道府県が土地調査を行い、知事が「土砂災害のおそれがある区域」として指定する区域を指します。
 このよ様な区域を指定することにより、危険の周知と警戒避難体制の整備が目的です。
  1)市町村地域防災計画への記載
  2)災害時要援護者関連施設利用者のための警戒避難体制
  3)土砂災害ハザードマップによる周知の徹底
  4)宅地建物取引における措置

以上の対策が土砂災害防止法により義務づけられております。

急傾斜地とは、傾斜角度が30度以上で崖の高さが5.0m以上の区域を指します。

そして急傾斜地の上端から10m以内と、急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの2倍以内の区域を土砂災害警戒区域に指定しております。


<<これはやはりその名の通り、土砂災害が起こり危険だから住むのはやめた方がいいということなのでしょうか?
  
 急傾斜地の傾斜角度が30度以上ある丘陵地は確かに集中豪雨・地震の影響で土砂災害がおこる恐れのある区域です。法律では5.0m以上の傾斜地を指定しておりますが、それ以下の傾斜地も30度以上の角度があれば崩壊の危険性はあります。
  
 従いまして急傾斜地へ住宅を建築する際に大事な事は、傾斜地が崩壊する事を認識し、予測して準備する事です。これらの事柄を踏まえて設計施工された住宅であれば、購入の検討に値すると思われます。

 購入する前に、住宅周辺の擁壁が正確な測量により設計されている事を確認する必要があります。又地質調査結果及び傾斜地の形状を踏まえて住宅の基礎が設計されている事も重要な事です。
 
 売主へ、確認申請書・設計図面・地質調査報告書の提示を要求して下さい。図面の中では特に基礎の図面と擁壁の図面は重要です、更に土地の測量図も併せて要求して下さい。これらの図面を持って専門家に検証を依頼して下さい。

以上です。


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石神昭二
住宅検査・診断のアネスト
http://www.anest.net/

石神 昭二(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅購入相談、住宅診断・検査(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。首都圏、静岡・愛知の一部を担当。
No.2  匿名 2013/04/15   
石神様

丁寧な解説ありがとうございます。
少し安心しました。
売主さんに要求します。
また何かありましたらお伺いさせてください。
No.3  匿名 2013/04/19   
続きです。

仲介の不動産屋さんに問い合わせてみたところ、以下の返事をいただきました。

○確認申請書 ○土地測量図 は、持っています(当日写しをお持ちします)。
ですが、他は売主様も分からないと思います。 ただし新築購入時の書類は、全て持っておりますので、当日書類も全てご覧いただき、後日お渡しします。 

とのことでした。
資料がないということで…これは大いに不安です。。
申請書と測量図だけで検証できるものですか?
No.4  石神昭二(一級建築士) 2013/04/19   
敷地周辺の急傾斜地が建築物に与える影響を検証するには、急傾斜地の高さ及び傾斜の角度を把握する必要がございます。
土砂災害警戒区域内に提出された確認申請書ですので、建築物と敷地周辺の傾斜地との位置関係が記載されていると存じます。確認申請書に記載された図面を拝見できればある程度の検証は可能と存じます。

図面が無い場合は現地で傾斜地の状況を検分いたします。必要な場合は測量して現況を調査して検証いたします。
敷地内外の擁壁の図面が無い場合、外観を目視により調査して、劣化・水抜穴及び傾きなどを検証します。

測量図は幾つかの種類がございます。敷地面積求積図というものでしたら高低差の表示はございません。敷地現況図というものでしたら高低差の詳細が明示されておりますので、検証する上で参考になります。但しこれは敷地内のみの図面ですから敷地外の情報は得られないものでございます。

周辺の写真などを添付して頂けると検証する上で非常に参考になります。

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石神昭二
住宅検査・診断のアネスト
http://www.anest.net/

石神 昭二(一級建築士)
住宅コンサルティングのアネストで住宅検査・診断を担当
住宅購入相談、住宅診断・検査(ホームインスペクション)、内覧会同行を行っている。首都圏、静岡・愛知の一部を担当。
No.5  匿名 2013/04/19   
石神様

当日見せていただける資料と周辺の写真を撮りたいと思います。
適切なアドバイスありがとうございました。


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