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未登記物件の売買契約について
【全員に質問】
どんぐり 2013/04/12   
■ ご相談・ご質問の内容

中古物件を購入する為に、いま銀行に事前審査申込をした段階です。
購入予定の物件は、別荘地に建っており
売主さんは、現金で建設したこともあり、登記はしていないそうです。
(固定資産税はきちんと払っているようです)

今回、当方は住宅ローンを組んでの購入になりますので
事前審査が通った時点で、売買契約を結び
その後、即時、売主さんの方で保存登記を済ませると聞いてます。

銀行の融資担当者も、『未登記物件の扱いは初めてです。』
と少々不思議そうな感じで・・・詳しくないようですが
仲介不動産業者が、創業歴も長く、その銀行との取引もあることから
本申込前に、保存登記をするという前提で 仮審査の申込を受付けて貰ってます。

当方も、未登記物件が売買できることを今回初めて知ったので
契約をするにあたり、かなり不安があります。

未登記物件契約に関して 気を付けるべき点や
事前にしておいた方がよいことがあれば教えてください。
宜しくお願いします。


☆平成8年 建築 購入価格1000万
☆土地の地目 現在:山林→契約後、宅地に地目変更してくれるそうです。
☆事前審査がOKでたら 手付金100万を払って契約をする。その後、登記と地目変更の作業に入る。
↑本審査の前に 契約を結んで大丈夫でしょうか?
(契約書にはローンが本審査で通らなかった場合の為、ローン特約は付けて貰います。)

来週頭には、事前審査結果がでます。その後、即日で契約に入る手はずです。

補足
建築確認届出書類は、揃っています。ローン申込時に銀行で不動産業者に見せて貰いました。
保存登記をするために、司法書士さんも準備整っているようです。
現物も何度も足を運び内覧済。当該物件を建築施工した業者にも会い、その方にリフォーム見積もりもお願いして出して貰いました。
4件のコメントが投稿されています(1-4を表示)。
No.1  荒井康矩 2013/04/13   
長年にわたり未登記であった建物を含む物件の売買は珍しいですね。
母屋のほかにある離れや増築部分が未登記ということであればよくあることですが。

> 本審査の前に 契約を結んで大丈夫でしょうか?

住宅ローンの本申込・審査には、売買契約書が必要ですので契約後となります。
よって、上記の流れで問題はございません。

未登記の住宅の売買をするうえで、以下についてご注意、ご確認をお奨めします。

建物の登記が完了してから、登記簿で所有者を確認し、それから契約することが最も望ましいです。ただ、このような取引の場合は契約後の登記とすることが考えられますので、その場合は以下の対応が必要です。

・建物の登記を売主の責任と負担ですることを契約書に明記する
・建物の登記時期(いつまでに)を契約書に明記する
・上記の登記ができなかった場合に解約となり売主の違約となることを契約書に明記する
・地目の変更も条件になっているようですので、上記と同様に契約書に明記する
・契約時に売主が建物の所有者であることを確認できる書面を用意して頂き、確認する

最後の契約時に確認する「売主=所有者」がわかる書面ですが、建築確認申請書類や固定資産評価証明などがあげられます。また、現地でその方の生活実態の有無も確認しておきたいですね。

できれば、建物の登記は引渡し・決済前にしておいていただき、決済前に登記簿を確認しておきたいです。それも無理となれば、信頼できる司法書士の立会い確認が必要でしょう。


> 建築確認届出書類は、揃っています。

今回のケースでは建物の登記をしないぐらいですので、完了検査を受けた合法的な建物のであるか確認しておかれた方が良いでしょう。

建築確認申請をして工事に着手し、完成してから完了検査を受けて検査済証が発行されます。この検査済証があるか確認しておいてください。


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荒井康矩
住宅コンサルティングのアネスト(購入相談、検査・診断、内覧会同行)
http://www.anest.net/
荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.2  どんぐり 2013/04/14   
荒井 様
迅速かつご丁寧に ご説明頂き誠にありがとうございます。
荒井様の、アドバイスを参考にさせて頂き、この後の取引を進めていこうと思います。
すごく不安になっていたので、救われました。
改めて・・・本当にありがとうございました<m(__)m>
No.3  荒井康矩 2013/04/14   
どんぐりさん

また何かあれば気軽にご相談ください。

荒井

荒井 康矩(住宅コンサルタント)
住宅コンサルティングのアネストの代表者
不動産会社で住宅売買の仕事に従事した後、住宅コンサルティング会社を創業し、数多くの住宅購入相談を実施。
No.4  匿名 2015/12/09   
工事(同一敷地に、検査済のある事務所棟や検査済のない工事棟などが四棟あり。)の購入を考えてます。

土地は登記してあるのですが建物すべて未登記です。引き渡しまでに売主が建物の登記をしてくれれば何も問題無く、私への移転が可能だと思うのですが、売主は三年ほど前に取得し更地にするつもりだったらしく建物の登記はしなかったようです。

今回私が購入するにあたり、建物の登記を売主が拒否した場合、売買できるのでしょうか?(建物の登記は売主の義務?)
売主も登記に費用がかかるでしょうから、法的に問題がなければ登記をしないで旧所有者名義→私への移転で構わないと思ってますが、そのような方法(中間省略という方法もあると聞いたことがあります)は可能なんでしょうか?


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