住宅の売買契約の解除に関する説明です。

手付解除と手付放棄、倍返し

売買契約の解除に関する記述です。契約を締結した後に、売主もしくは買主から契約解除をすることがありますが、その契約解除のなかでも「手付解除」について説明します。

不動産の売買の際に支払われる手付金は解約手付と言われるもので、売主が契約解除する場合には預かった手付金を買主へ返金し、かつその同額を売主から買主へ支払わねばなりません(手付金の倍返し)。買主が契約解除する場合には、支払い済みの手付金を放棄しなければなりません(手付金の放棄)。

これが手付解除であり、このことが売買契約書にも明記されているはずです。

参照:住宅の売買契約時に支払う手付金の注意点

契約違反による解除と違約金

売買契約の解除にもいくつか種類があり、契約違反をした際の契約解除について説明します。

売主もしくは買主の一方が、売買契約で取り決めたことに違反してしまうことがあります。売買契約書のなかには、「相手方が債務の履行を怠ったとき」などと記述されている部分です。取引の相手方が契約に違反した場合、違反されたものは違反したものに対して契約解除を通告し、違約金の請求をすることもできます。

まずは、契約通りに履行するよう催促し、それに応じなければ解約と違約金の請求という取り決めです。違約金については、売買契約書のなかでその金額を記述しておきますが、その金額は売買代金の10%などと割合を記述することもあれば、300万円などと金額を記述することもあります。

一般的には売買代金の10%程度に設定していることが多いです。違約金が極端に少額である場合、買主にとっては自分自身に何かあったとき(違約金を支払わねばならないとき)に安心かもしれませんが、相手も違反しやすくなるわけです。

融資利用の特約による解除と解除期日等

融資利用の特約による解除とは、住宅ローン特約とも呼ばれる契約解除条項です。所定の融資(住宅ローン)を受けられないときには、売買契約を解除して、手付金などの支払い済みの金銭を売主から買主へ返金することを定めるものです。

 融資を受けられないと買主が購入できなくなるため、買主が負担なく契約解除できるようにしている大事な条項です。但し、融資を利用せずに購入するケースでは必要ない条項であるため、記述されていないか、記述があっても二重線などで削除しています。特記事項の欄などで、この条項を削除すると記述していることもあります。

融資承認の取得期日と融資利用の特約に基づく契約解除期日

融資利用の特約による解除に関して注意しておきたいのは、融資承認の取得期日と融資利用の特約に基づく契約解除期日の設定です。融資承認の取得期日とは、この期日までに融資の承認を得なければならない期日で、融資利用の特約に基づく契約解除期日とは、この期日までに契約解除しなければならない期日です。

慣れない方にはややこしいかもしれませんので、もう少し詳しく説明します。

融資利用の特約には2つのタイプがあります。1つは、融資を受けられないときには自動的に売買契約が解除されるタイプで、もう1つは融資を受けられないとわかったときに買主が売主へ売買契約の解除を申し出る必要があるタイプです。

前者では、融資承認の取得期日までに融資の承認を得られなければ自動的に契約解除ですから、手続きは簡単です。それに対して、後者では、融資承認の取得期日までに融資の承認を得られなければ買主から売主へ「契約解除します」と書面で申し出なければならず、ひと手間かかります。

この後者の場合、融資承認の取得期日の時点で融資が受けられないとわかれば、融資利用の特約に基づく契約解除期日までに「契約解除します」と書面で申し出るだけの時間が必要です。しかし、売買契約書のなかには、この2つの期日を同日に設定していることがあります。

その日のうちに書面で提出するだけの時間があるとは限りません。担当者や家族とすぐに連絡がつくとも限りません。よって、この2つの期日の間には数日のゆとりがあることが好ましいと言えます。3日程度はあけて頂くようにしたいところです。

住宅ローン(融資)の金融機関・融資内容

住宅ローンを利用する場合、その借入先の金融機関名や融資額、金利などの条件を記述する欄があります。この欄に記述された融資(住宅ローン)が受けられない時には、融資利用の特約による解除の対象となります。なかには、この特約の対象とならないと記述された売買契約書を用意する不動産業者もあるため注意してください。

理想を言えば、金融機関名や融資額のほかに、金利や返済タイプなども明記しておきたいものですが、現実的には困難であるケースが多いです。金利は融資実行される月によって変わるため、契約日の時点で融資時の金利はわかりません。買主の都合で考えても、契約時点で融資を希望する金融機関を決めていないことも多いものです。

不動産業者にとっては、どこの金融機関の住宅ローンであっても買ってもらえるのであれば、問題ないわけですから、この欄に記述した以外の金融機関で融資申込をして借入しても問題視することはないでしょう。よって、可能性のある金融機関を明記しておけば良いと考えることもできます。

ただ、注意しておきたいのは融資条件の悪いものを記述しないようにすることです。金利の高い条件を記述して、実際にその金融機関の融資審査にのみパスした場合、その融資を受けて購入しなければなりません。金利が高いと返済計画に悪影響がでることもあります。

金利の高い金融機関の融資を受けてまで買いたくないにもかかわらず、強引に借入させられたという事例もあります。もちろん、買主が希望しているのであれば問題はありません。

つまり、何でもよいから記述しておこうということではなく、実際に買主が利用する可能性がある金融機関を記述しておくようにしたいものです。なかには、「買主が希望する住宅ローン」と特記欄などに明記してもらうこともあります。

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