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一級建築士のアドバイス(中古マンション編)

長期修繕計画のチェックポイントは?

稲久保:
長期修繕計画について、購入前にどういった点に気をつければよいですか?

田中さん:
当然、まずは、長期修繕計画が25年から30年くらいの期間で組まれているか確認する事と
その時の費用がきちんと読み込まれているかです。

計画の中に「いくらくらい工事費が掛かりますよ」ということが書かれていますが、
それがきちんと書かれているか。

長期修繕計画の大まかな部分でいうと、例えば極端な話ですが、
エレベーターがあるのにエレベーターの修繕が計画に入っていないことがあれば困ります。
見た感じほぼ一般的な長期修繕計画の内容が盛り込まれているかどうかですね。

アネストの中古マンション建物調査のチェック項目にもありますが、
電気設備がどこまで長期修繕計画に入っているかなどが、チェックポイントとしては重要です。

当然、修繕積立金の計画がきちんとできているか。
実際に1回あったことですが、どう見ても次の工事の修繕積立金が足りない。
別に値上げの予定もなく、「赤字になります」という組み方をしていました。
お客様には、「この中古マンション、2年後には一時金取られますよ」
という話をした事があります。

稲久保:
そういう事もあるのですね。
田中さんに調査をして頂いてそのお客様は購入前にリスクを知る事が出来ましたが、
購入者が自分で見てわかりますか?

田中さん:
なかなか難しいですが、まずは、長期修繕計画書がきちんと作られているかどうか、
という事が大事です。
それさえ作られていれば、きちんと赤字になるならなると書いてあります。

単純にグラフで、修繕計画は年数を追うごとに工事の内容が増えてくるので、
だんだん上がってくるのですが、修繕積立金がどれだけ残っているかというのは
グラフで表示していることも多いです。
だから、きちんと作られていれば誰が見てもわかります。





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