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中古物件購入時に知っておきたいポイント

中古物件購入時の敷地のチェックポイント(形状・段差・水はけ)

 中古住宅を購入しようと対象物件の内見に行ったときには、建物へ意識がいきがちです。間取りや部屋の広さ、建物の劣化具合などを見て購入判断するのは当然のことなのですが、その建物の敷地についてもしっかりチェックしておきたいものです。

中古物件購入時の敷地のチェックポイント

 不動産の資産価値という意味では、建物だけではなく土地のこともよく考えなければいけないのです。

 敷地を見るときに必ずチェックしておきたいポイントは以下のものです。

  • 土地の形状・道路との段差・傾斜
  • 敷地の排水状況・水はけ
  • 境界の明確性
  • 越境物の有無
  • 擁壁の水抜き穴の有無
  • 日照

 1つずつ見ていきましょう。まずは「土地の形状・傾斜」です。土地の形状が整形であるか不整形であるかは、土地の活用のし辛さと大きく関わってくるために重要なチェックポイントです。

整形と不整形

 上記の図を見てください。少し極端な例ですが、見ればわかるように、整形であれば敷地内に建物を収めやすくて有効活用しやすいですが、逆に不整形であれば建物を建てられないスペース、言い換えれば使えない土地部分が生じやすくてマイナス要素になります。建物も土地の形状にあわえて不整形にすると建物内部が使いづらくなります。

 また、敷地と道路に段差がある場合、階段やスロープの上り下りが生じ、高齢者にとって毎日の階段が億劫になることもあります。今は高齢ではなくとも将来的に課題になる可能性も考えましょう。

 そして、敷地内で傾斜がある場合にも注意が必要です。傾斜が大きい場合、将来の建て替えのときには建物のプランが複雑になって建築コストが高くなってしまうことがあります。必ずしもそうなるわけではありませんが、その可能性は考えておいた方が無難でしょう。

 次に「敷地の排水状況・水はけ」です。前述した敷地の傾斜や道路との段差とも関係するものです。敷地内に傾斜があり、その傾斜が道路など敷地外へ向かって下っているのであれば雨水が敷地外へ流れ出ていきやすいですが、なかには勾配が逆になっていることがあります。

 そのような勾配が逆になっている住宅では、庭に水溜りが出来てしまい、なかなか水が引かない事例がいくつも確認されています。ある程度の量の雨水であれば地面に浸透していくことがほとんどで、その前提で当初から設計されているわけですが、最近の豪雨には適応できず雨水がいつまでも庭に溜まっていることがあるのです。

 道路との段差についても、道路側の方が低いのであれば問題ないですし多くの場合はそうなのですが、なかには敷地側の方が道路よりも低い土地もあります。この場合は、排水溝などで排水計画をしっかり練って対応していないといけません。

 排水溝が詰まっていたり、十分でなかったりして豪雨の際に敷地内に水があふれ、最悪は床下浸水などの被害を受けてしまうこともあるため、注意して確認してください。排水溝のつまりについては、段差がなくても大事なチェックポイントです。

 次ページは、「中古物件購入時の敷地のチェックポイント(境界・越境)」です。





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