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中古物件購入時に知っておきたいポイント

再建築不可の中古物件購入のデメリットと注意点(2)

 融資という点では、この再建築不可の物件を購入するときの購入資金を住宅ローンで賄おうとしても、住宅ローンが通らない(融資を受けられない)という問題があります。そのため、購入するには現金が必要となります。

 なかには、こういった物件に対して融資する銀行もあるようですが、買主の条件(年収・頭金など)を厳しくみたり、金利が高かったりと壁があります。

 住宅ローンを通らないということは購入するときだけの問題ではありません。将来、その物件を売却しようとしても、そのときの買主が住宅ローンを利用できないわけですから、なかなか売れません。時間をかけて買主を探すか、破格の安さで不動産業者に売却するか、厳しい選択を迫られます。不動産業者のなかにはこういった再建築不可の物件を精力的に購入・流通させようとする会社もあります。

 再建築不可物件のデメリットは他にもあります。前のページ(再建築不可の中古物件購入のデメリットと注意点(1))で書いたように、土地の形状がかわっていることが多いため、住宅を建てて使用する有効なスペースが土地面積よりもかなり狭くなってしまうことが多いです。通路部分の面積が無駄になりがちだということです。

 そして、リフォームする際には、思い建築資材などをその通路の奥まで運ばなければならないため、リフォームコストが割高になることがあります。

 また、この通路部分を駐車場に使用しようとしても、通路の両脇の塀などと車との隙間が狭くて乗り降りしづらいという問題も生じます。

 何よりも、道路と敷地の位置関係によっては、火事のときに消防車が建物のそばまで入ってこれずに、ホースを長く伸ばして消火せねばならず、消火作業が不利になることもあります(周囲との関係によります)。そうやって延長して使えなくなった建物を建て替えもできません。

 再建築不可物件を購入する場合のデメリットをまとめると以下のようになります。

  • 建替えできない(地震等で倒壊しても建替えできない)
  • 資産価値が低い
  • 住宅ローンが通らないので現金が必要
  • 一部の住宅ローンが使用できるが金利条件が悪い
  • 売却時に現金購入の人は少ないので不動産業者に安く下取りされるかも
  • 通路部分の面積が無駄になる
  • リフォームの工事費がやや高くなることがある
  • 駐車が難しいまたは乗り降り不可(つまり駐車できない)の場合がある
  • 道路との関係によっては消防車が近くに入れず消化が遅れる可能性がある

 デメリットやリスクといった問題がこれだけあるので、慎重に考えたいところです。しかし、再建築不可の物件を絶対に購入すべきではないかというと、メリットの部分もよく考えて判断してもよいかもしれません。なかには購入を検討するだけの価値がある物件も無いとはいえません。

 次は、「再建築不可の中古物件のメリットと購入時のチェックポイント」についてです。





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