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住宅診断・住宅検査・ホームインスペクション

新築分譲マンションの住宅診断(ホームインスペクション)の意義・目的・内容

 「新築分譲マンション購入のチェックポイントとリスク」にあるように、新築分譲マンションを購入する前には重要なポイントが多いです。これらをできる限り解決し、安心して新築分譲マンションを購入する為にも、住宅診断(ホームインスペクション)が有効です。

 ただ、最大の問題点は、新築分譲マンションの場合、そのマンションの構造的な安全性や施工精度のチェックが非常に困難であるという点です。

 通常、マンションの建設現場には、第三者の専門家やそのマンションの購入者でさえも、立ち入ることはできません。これは、立ち入る人の身の安全を考慮すれば、仕方ないとも言えますが。

 仮に、第三者の専門家に依頼して売主及び施工会社の了承を得て、マンションの建設現場へ立ち入ることが出来たとしても、建築工程の多くをチェックすることはほぼ不可能でしょう。マンションの工程は長く1年以上、なかには2年以上もの期間となることもあります。この長い期間の全てを第三者に建物調査してもらうには、膨大な費用がかかることでしょう。

 だからといって、工程のごく一部のみを見て、「マンションが安全であるかどうか」を判断することはできませんので、非常に厄介な問題です。実際に、新築分譲マンションを購入した際にできる住宅診断(ホームインスペクション)は、建設現場を見ての調査ではなく、図面や管理規約などの書面上の調査に限られてきます。

 できることは、

 ・設計図書のチェック
 ・管理規約・使用細則のチェック
 ・長期修繕計画(案)のチェック

 以上の3つとなります。これ以外に、あえて挙げるとすれば、引渡し前の室内の調査(内覧会での調査)がありますが、別のページでご説明します。

 これら3つについては、購入前にモデルルーム等で細かくチェックすることが可能ですので、「(2)新築分譲マンションの性能面」と「(3)新築分譲マンションの管理面・長期修繕計画」の問題を解決できます。

 新築分譲マンションの住宅診断(ホームインスペクション)は、上記の2点を調査することが主な目的となります。

 マンション販売に関して利害関係のない第三者の専門家による新築分譲マンションの住宅診断(ホームインスペクション)を実施することで、専門家による客観的な評価やアドバイスを得られるので、新築マンション購入の判断に活かすことができます。

 新築分譲マンションの住宅診断(ホームインスペクション)の内容は、以下の3点が主なポイントとなります。

 ・設計図書のチェック
 ・管理規約・使用細則のチェック
 ・長期修繕計画(案)のチェック

 「新築分譲マンション購入のチェックポイントとリスク」や「新築分譲マンションの住宅診断・住宅検査の意義・目的」で記載していることを調査していきます。

○設計図書のチェック

 建築士がモデルルーム等へ同行し、設計図書を細かくチェックします。この設計図書チェックで、マンションの性能面等を確認するのです。設計図書とは、意匠図面・構造図面・設備図面からなるもので、その新築分譲マンションの建物のほぼ全てが記載されているものです。販売用のパンフレットには、このごく一部分のみが掲載されていますが、設計図書は細かで有益な情報が多く掲載されています。

 本来であれば、新築分譲マンションを販売する側が、この設計図書に基づいて詳細に説明すべきものですが、そこまでされている新築分譲マンションは聞いたほとんどありません。ですから、自ら確認する必要があるのですが、 あまりに難解なものであるために専門家へ任せる方法が良いでしょう。

○管理規約・使用細則のチェック

 次に、管理規約・使用細則です。これらは、マンションに入居した後に、そのマンションをどのように管理していくのか、どのようなルールで住民の皆さんが生活していくのか、といったことを定めたものです。なかには、マンションの財産である管理費用や修繕積立金のことも定められており、たいへん重要なものです。

 まずは、管理規約も使用細則もしっかり読むことです。量が多いからといって敬遠することなく、その重要性をしっかり認識して読むことです。

 ただ、管理規約や使用細則は、 その新築分譲マンションが販売開始された時点では作成されていないこともあります。多くのマンションを建物調査してきた実績から経験していることです。契約するまでに必ず、閲覧するようにしましょう。

○長期修繕計画(案)のチェック

 最後に長期修繕計画です。これは、長期的かつ計画的にマンションの維持・修繕について定めたものです。マンションの項目(部位など)ごとに、「何年目に修繕し、どれぐらいの費用がかかるか」、「修繕積立金などはどれぐらいの収入があるか」といったことを計算・計画しています。

 将来のマンションの資産価値に影響するほどの大事なものですから、しっかりチェックしておきたいものです。設計図書にしても、管理規約・使用細則にしても、そして長期修繕計画にしても、一般の方がしっかり理解することは非常に困難です。そこで、中立的な立場の専門家に調査してもらうわけです。





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