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シングル女性のマンション購入の注意点とチェックポイント

シングル女性のマンション購入の注意点とチェックポイント

「マンションを買っておいた方がいいかも。」こう考え始めている独身の女性は多いですね。

それなりに仕事を頑張ってきたけど、なんとなく将来のことが不安。いつまでも家賃を払い続けているのはもったいないし、高齢になったときや何かがあって十分に働けなくなったときのことを思うとマイホームがあった方がいいのではないか。

また、自分のライフスタイルや考えに合った理想の部屋を造りたいので、中古マンションを購入してリノベーションするのも夢だという人もいますね。

ここでは、シングル女性がマンション購入を考えはじめたときに知っておくべき注意点や大事なことをお話しします。

マンション購入後の将来の方向性を決めておく

マンションを購入するとき、購入時の都合だけで購入する人は少ないでしょう。将来、そのマンションをどうするのか考えて、物件選びをするのは常識です。ずっと住み続けるのか、売るのか、貸すのかと選択肢はいくつか考えられますね。

結婚や家族構成の変化もある

友人であった実際の話ですが、もう結婚する気はないので、長く住むためのマンションを購入しようと決心して、ある中古マンションを購入しました。リフォームして、引越ししてから3カ月程度経った頃にその友人から以下の相談を受けました。

結婚で環境変化

「子供ができて結婚するので、マンションを売った方がよいか貸した方がよいかアドバイスがほしい」というものでした。数カ月前までは、結婚しないからマンションを買うと言っていたのに、状況が一変したのです。

ちなみに、購入したマンションは夫婦と小さな子供が暮らすには狭すぎるため、そこに住み続ける選択肢はなかったのです。

家族構成に変化があったときには、売却か賃貸か

人生には想定外の転機というものがあるものです。この例のように子供ができて結婚ということもあれば、急に親の介護が必要になって同居もしくは田舎へ帰るといったこともあります。そういったときのため、何か大きな環境変化があったときに、購入したマンションを売却するのか、賃貸するのか、もしくは家族が増えて住み続けるのかといった方向性を考えておく必要があります。

この方向性によって購入すべきマンションの条件も変わってくるからです。

もし結婚することになれば、購入するマンションに夫婦で住み続けたい。子供が出来ても小さいうちは同じマンションで過ごし、大きくなれば子供部屋も必要なので住みかえればいいと考えると、間取りは1LDKで広さは40~50平米台でも暮らせます。

子供1人が少し大きくなるぐらいまでは住み続けたいなら、2LDKの間取りで広さは60平米前後~70平米代まで考えたいところですね。もちろん、年収や貯蓄、立地によっても条件は調整しなければなりませんが、具体的な家族構成をイメージしながら検討するとよいでしょう。

また、両親との同居の可能性を考えてみましょう。不測の事態で同居するとしたら、両親が自分のマンションへ引っ越すのか、自分が両親の家(実家)へ戻るのか、それぞれの事情にもよって異なります。親が自分と一緒に住む可能性が無いか非常に低いならば、あまり考慮する必要はないですね。

もし、実家へ戻る可能性があるならば、そのときには賃貸しやすいマンション、もしくは売却時にそれほど値下り無いマンションを狙って購入したいですね。

シングル女性がマンションを購入するときの最も重要なポイント

マンションを購入するときにチェックすべきポイントや注意点というものは、1つずつ挙げていけばきりがないほどたくさんあります。ここでは、そのなかでもシングル女性がマンションを購入するときに、最重要なポイントだととらえてチェックしておくべきポイントのみをご紹介します。

シングル女性に大事なマンションのチェックポイント

マンションを賃貸に出すメリットと注意点

将来の環境変化があった際には、マンションを賃貸したいという考えの人は多いですね。賃貸するメリットは、住宅ローンの毎月の支払いを家賃収入で賄うことで、実質的な負担なしでマンションを保有し続けられることです。

もちろん、マンションにつきものである管理費や修繕積立金といったランニングコストも家賃収入で賄うことを考えなければなりません。結婚して子供が出来たときに、仕事の収入がなくなったにも関わらず、住宅ローンなどの支払いがあっては危ないですね。

今の時代は、住宅ローンの金利が低金利であるため、大きなミスをしなければ、当面の間は家賃収入でこれらを支払ったうえで手元にお金が残ることでしょう。

マンションを賃貸に出すなら想定家賃収入に要注意

賃貸を前提としたマンション選びで大事なポイントは、想定される家賃収入が住宅ローンの支払額と管理費・修繕積立金の支払額を上回ることです。購入前に、その地域の家賃については不動産会社に資料を提示して頂いた上で確認するようにしましょう。インターネット上の賃貸物件情報も参考にしてよいですが、賃貸業界は本当にひどいもので、実際には存在しない物件が大量に掲載されていることもあり、全てを鵜呑みにはできない事情があります。そのため、不動産会社にその地域の賃料を聞く必要があるのです。

マンションを賃貸に出すなら部屋の広さに要注意

マンションを賃貸に出すことを前提にするならば、その地域のニーズに合った条件の物件であるか、将来のニーズに対応できる条件の物件であるかを慎重に検討しなければなりません。地域のニーズは、立地によって差異があることなのでここでは割愛しますが、将来のニーズについて説明します。

最近、よく空き家問題という言葉を耳にしたり目にしたりすることはないでしょうか。日本には、既に使用されていない住宅(空き家)が大量にあり、東京ですらも空き家率は10%を超えるという驚きの数値が出ています。

住まなくなったマンションを貸したいからといって簡単に貸せる時代ではなくなりつつあるのです。賃貸するときに最も大きな影響を与える要素は立地です。立地がよければ、むしろ部屋が足りないという面もあるのです。しかし、立地がよいということは購入時の価格も非常に高いということです。

もう1つ注意しなければならないのが、部屋の広さです。シングル世帯は増え続けており、今後も増えていくことが予想されています。そして、シングル世帯の年齢もあがってきています。シングルだから20平米前後や30平米までのワンルームや1Kの間取りの部屋に住むのかといえばそうではありません。

シングル世帯は、自分で自由にできるお金が多いこともあり、また子供がいないことで出費も少ないことから、住居に対して投資する額は増えていきます。年収が上がらないことが問題として取り上げられることが多いですが、家族4人で収入が上がらないと言っているケースと条件が根本的に異なるのです。

年齢も20代のときと異なり、30代後半や40代となった独身の人は、部屋の広さも今までと異なって広めのものを求めるようになります。既に厳しいワンルームマンション投資ですが、今後はさらにワンルームマンションのオーナーには厳しい時代になっていくのです。

具体的には、狭くても40平米、できれば50平米から70平米ぐらいのマンションを考えたほうがよいでしょう(立地による)。

空き家が増えても、20平米前後や30平米ぐらいのマンションと競合しても、この大きさがあれば有利です。将来的に、小さすぎるマンションは将来的に家賃収入で住宅ローン等をまかなえないどころか、借り手がつかず家賃収入を全く得られないというリスクもあるのです。

ちなみに、借り手がつかないマンションは売るときにも苦労しますから、注意してください。

マンションを売るなら便利な立地が重要ポイント

将来の環境変化があったときには、マンションを売ればよいと考えている人もいます。その場合、将来も売りやすいマンションであるかどうかを見極めなければなりませんね。

そのために最も大事なポイントはやはり立地です。賃貸なら学生の街がいいという意見もありますが(実はこれも危険)、売却するならば投資用に販売する目的でない限り、学生は関係ないですね。

将来の変化を考えると、最寄駅から徒歩で15分や20分を超えるマンションは、将来的には大きく不利になる可能性があります。空き家問題が今よりも大きくなっており、そのうえ、そのときにはかなり古くなっているマンションで、駅からも遠いとなれば、誰が好んで買うでしょうか。

将来は、買い手や借り手にとって有利な市場が形成される可能性が高まっていますから、それでも人気のあるエリアで購入することが大事です。とはいえ、都心の一等地や雑誌のランキングで上位を占めるエリアは、高すぎて手が出ない人の方が多いですよね。

それならば、自分の住みたいエリアの駅に近い物件を優先するとよいでしょう。駅から遠くて安めのマンションよりも、駅から近くて高めのマンションの方が将来リスクは低いことが多いです。

マンションの築年数は大事

新築マンションか中古マンションか

マンションを購入するとき、新築がよいか中古がよいかは永遠のテーマです。これは、独身の方でも同じです。

将来も住み続けるのが前提で購入するならば、新築でもよいですが、売却する可能性があるならば、中古マンションを購入した方がリスクは小さいです。新築マンションは購入直後から値下がりが大きく、売却するときの資産のロス(売却損)が大きくなります。

もちろん、新築で購入したときからあまり価格が下がらないマンションや逆に値上がりしているマンションもありますが、それは一部の物件に限られた話です。都心のタワーマンションやその街のランドマーク的な存在でもない限り、そう上手くはいきません。

築15年程度の中古マンションが狙い目

それでは、中古マンションなら何でもよいかといえばそうでもありません。値下りリスクの小さなマンションを購入した方がよいですから、シングル女性に適した条件は、築年数が15年程度経過したマンションです。

マンションは新築直後に大きく下落すると言いますが、多くの場合、最初の5年は大きく下落します。その次の5年(築10年まで)もそれなりに下落し、さらに次の5年(築15年)ぐらいまでは一貫して値下がりしていくことが多いのです。

しかし、築15年前後あたりから、価格は安定する傾向にあり、15年と20年、25年のときではそれほど大きな値下がりは見られません。それどころか、市場の調子が良いときであれば、値上がりする可能性も十分にあります。

たとえば、2013年から2014年あたりに中古マンションを購入した人のなかには、2015年や2016年前半に同じマンションの他住戸の売却価格を見て値上がりしていること知り、喜んだ人も少なくないでしょう(売らなければ利益が確定しませんが)。こういったことは築浅のマンションでもあるのですが、15年程度経過しているマンションの方がより可能性が高まります。

1983年築より古いのは避けるべき

それでは、古いマンションほど価格目で有利になるのかといえばそう単純でもありません。古すぎるマンションは長く保有するには、修繕資金が大きく不足していることも多いですし、耐震性の面でも不安があります。

1981年(昭和56年)6月1日に改正建築基準法が施工されました。耐震性について大きく考え方のかわった改正であり、これ以前の基準で建築したものと以降の基準で建築したものには、大きな違いがあります。今では、住宅購入者の間でこの事実が随分と認知されるようになってきており、知っている人は以前の住宅を敬遠するようになっています。

今後は、この事実が一般にもより浸透していくことは間違いないですから、当然のことながら、より資産価値が下がることになります。安全性の面でも資産価値の面でもお奨めできるものではありません。

ちなみに、マンションの完成年月が1981年(昭和56年)6月1日以降であればよいのではありません。これ以前に建築の許可を得たものがお奨めできないマンションですから、工期のことを考えれば、1982年に完成しているマンションでも古い基準で建築されたものが数多くあるはずです。

目安として、1983年以降に完成したものであることを最低ラインにするとよいでしょう。規模の大きなマンションでは1983年築でも古い基準のものが存在する可能性もあります。
シングル女性向けに書いた記事ですが、将来の賃貸や売却の可能性が高い人であれば参考になるのではないでしょうか。

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