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素人でもできる中古マンション購入前の管理のチェック方法(2)

素人でもできる中古マンション購入前の管理のチェック方法(2)

素人でもできる中古マンション購入前の管理のチェック方法(1)」の続きです。

< 長期修繕計画のチェック >

マンションの管理のなかでも大事な要素であるのが、長期修繕計画です。計画的な建物等の修繕をしていくためには、計画的に住民(所有者)からお金を集め(修繕積立金の徴収)、計画的に支出していかなければなりません。

この長期修繕計画が無かったり、不十分であったりすると、必要なときに資金が不足してまともに修繕することもできない状況に陥ってしまいます。それでは、マンションの資産価値を落としてしまうのは言うまでもありません。

素人でもチェックできることとしては、長期修繕計画書があること、そして、その計画期間が最低でも20年以上、できれば25年以上のものであることの確認です。

ちなみに、長期修繕計画は最初に作成した計画に固執することなく、状況にあわせて変更していくものです。特に、大規模修繕工事を実施した直後には計画を練り直すことが多いです。支出額や収入額が計画とずれれば、放置せずに修正していく必要があるのは当然です。

築15年や20年を経過したマンションであるにも関わらず、新築当時の長期修繕計画書のままであれば注意したいところです。新築当時の修繕計画にははじめから無理があることが多く、1回目の大規模修繕工事の後などに計画の見直しを行うことが多いものです。

新築当時のままであっても大丈夫なマンションもあるのですが、早い段階で収支が厳しくなってしまうマンションも多いため、最新の長期修繕計画の作成時期を確認してください。これで修正されたものかどうか誰でも確認することができるでしょう。

本当は、毎月の修繕積立金が適切な金額の範囲であるか確認したいところですが、まずは上記のように基本的な確認だけはしておきたいものです。

< 大規模修繕工事と修繕履歴のチェック >

大規模修繕工事とは、外壁や屋上の修繕・塗装などのことです。足場をかけて修繕工事をしている中古マンションを街で見かけたこともあるでしょう。

大規模修繕工事は、新築後10年程度の頃から必要性や内容、実施時期などについて話し合いが出ることが多いです。築後10~15年の間で第1回目の大規模修繕工事が実施されることが多いですが、購入希望の中古マンションが築15年程度を経過しているにも関わらず、大規模修繕工事をしていなければ注意した方がよいでしょう。

修繕工事の遅れは建物の劣化を早めることとなってしまい、寿命や資産価値にマイナス影響を及ぼすことがあります。

そして、どのような修繕工事をしてきたのか、工事内容のわかる履歴(修繕履歴)が書面で残されているかも確認してください。いつどんな工事をしたかも不明確なマンションに出会うことがありますが、修繕を計画的に行おうとしていないことの表れでしょう。

ここまでに、管理チェック、長期修繕計画のチェック、大規模修繕と修繕履歴のチェックについてお知らせしてきましたが、これらは中古マンションを購入するときには大事なことですから、ぜひ購入前に確認してほしいものです。

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