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不動産業者の買い取り再販物件(中古住宅)を買うときの注意点

不動産業者の買い取り再販物件(中古住宅)を買うときの注意点

マイホームを買おうと考えて中古住宅を検討していると、不動産会社が売主となっている物件が意外と多いことに気づくことでしょう。

それらの物件は、不動産会社が前の所有者から買い取り、それを売却している物件です。早急に自宅を売却しなければならない事情がある前の所有者から相場価格よりも安い価格で購入した物件や買い替えのために売却したい所有者から下取りした物件などです。

不動産会社が買い取り(もしくは下取り)して再販する物件を購入するときに、注意すべき点を解説します。これを理解しておくことによって、買い取り物件の購入で失敗する可能性を抑制することができます。

表面上のリフォームに要注意

不動産業者の買い取り再販物件を購入するときに最も注意しておきたい点は、リフォームに関することです。再販物件の多くは、不動産会社がリフォームしてから販売しています。綺麗な物件の方が売りやすく、価格も高く設定できるからこそ、不動産会社はリフォーム費用を投資しているのです。

投資したリフォーム工事費用以上の金額を売却額に上乗せすることができる場合が多いものです。

ほとんどの不動産業者は、少しでも多くの利益を上げたいと考えています。これは、どの商売であっても当然のことですね。そのために、リフォームに投資した方が儲かるならば当然にリフォームします。しかし、儲けにあまり関係だと判断した工事にはできるだけコストをかけたくないとも考えています。

さて、高く売ることができるリフォームとはどういった工事であるかわかりますか?

それは、見た目を綺麗に見せる工事です。つまり、内装や外装の表面的な部分を綺麗にする工事です。壁のクロスや床のフローリングは見学に来た人の印象に大きく影響しますから、劣化がひどければ新しいものに交換しています。

一方で、見た目の印象にあまり関係ない部分とは、床下や屋根裏などの見えない部分です。壁や床の下地材などもそうです。そいったところに劣化があったとしても買主は購入時点では気づかないことが多いため、不動産業者は積極的に補修しようとしないことが多いのです。

よって、不動産業者の買い取り再販物件を購入するならば、リフォームされている範囲を確認することと、リフォームされていない箇所に著しい劣化や瑕疵が無いか確認することが大事です。その確認のためには、専門家の手を借りることが有効なことが多いですから、ホームインスペクション(住宅診断)の利用を検討しましょう。

建物診断をしていない再販業者も多い

不動産業者の立場で買い取り再販物件について見てみると、実はリスクが少々大きいものです。自社で建築した物件であるならば、図面などの資料も充実しており、建築時の様子もある程度は理解しているものですが、買い取り再販物件は、全く知らない物件を買い取ってから売却するわけですから、不動産業者も知らない瑕疵などがその建物に存在しているかもしれません。

リスクを抑えるために、また再販後の買主のためにも建物等についてよく調査してから、買い取り~リフォーム・補修~再販と進めていくことが望ましいものですが、これを実行できていない業者は多いです。

不動産業者としては、自らが売主となって再販した物件については2年間の瑕疵担保責任(2年以上の場合もありうるが一般的には2年と設定されている)を負わなければならないため、そのリスクを抑制するためにも前述したように建物等についてよく調査すべきです。それが買主にとってもメリットになることです。

しかし、それを怠る業者は多いので、結果的に再販物件を購入する買主もよく調査されていない中古住宅を購入することになってしまい、買主のリスクがあるというわけです。買主の立場では、不動産業者がよく調査してから適切な補修等の対応をしているかどうか、現地で物件を見て確認することは難しいですから、売主に買い取り時の調査有無と結果、補修内容について質問することが大事です。

売主の名義を社長個人にしていると要注意

先ほど、「不動産業者としては、自らが売主となって再販した物件については2年間の瑕疵担保責任負わなければならない」と述べましたが、なかにはこの責任を逃れようと考える不動産業者もありますから注意を要します。

具体的な方法としては、売主の名義を不動産業者(会社)とせずに社長の個人名義や社長の身内の名義とする方法を見かけることがあります。売主が不動産業者以外であれば、契約によって売主の瑕疵担保責任を免責とすることができるため、このような手法をとることがあるのです。

実質的に不動産業者が売主であるにも関わらず、社長個人などの名義としている場合は、売主の瑕疵担保責任を付けてくれない可能性が高いこと、そして不動産業者が建物等について調べていないこと、もしくは調べた結果、瑕疵等の問題があったという可能性を考える必要があります。

つまり、一般的な物件よりもリスクが高いということを理解して購入検討する必要があります。



不動産業者の買い取り再販物件(中古住宅)には、リフォーム済みで見た目が綺麗であるというメリットはありますが、デメリットや注意点が大事なものですから、慎重に検討するようにしたいものです。

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