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住宅ローン審査の基礎知識と審査で落ちてもやってはいけないこと

住宅ローン審査の基礎知識と審査で落ちてもやってはいけないこと

購入したいと思える住宅が見つかれば、購入申し込みをして売買契約へと進んでいきます。その過程のなかで、銀行や信用金庫などの金融機関に対して住宅ローン(住宅購入資金のための融資)の申し込みを行いますが、残念ながら審査に落ちてしまうこともあります。

ここでは、住宅ローン審査の基礎知識や審査に落ちた人が陥りがちな問題について取り上げ、住宅購入者が道を外さないように注意を促しています。

住宅ローン審査の基礎知識

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2つにわけられます。まずは、この2つの審査について解説し、その後に審査で落ちるときの内容についても解説します。

契約前の住宅ローン事前審査

住宅ローンの事前審査とは、借入希望者の基礎的な情報と購入物件の基礎的な情報のみで、希望の融資を受けられそうかどうかあたりをつけるようなものです。基礎的な情報とは、年齢・年収・自己資金・勤務年数・売買金額・借入希望額・対象物件の面積・築年数などです(金融機関によって相違がある)。

この審査の申し込みのことを事前申し込みや仮申し込みと言い、審査のことを仮審査ということもあります。

事前審査とはいえ、その結果で融資が受けられそうだとの結果が出れば、その後の本審査でも融資承認を受けられることが非常に多いです。

事前審査は、基本的には対象物件の売買契約を締結する前に行われます。契約後に融資不可で購入できないことになれば、売主も買主も不動産会社も全てにとって多くの無駄な手間・作業・機会損失が生じてしまうため、契約する前に融資を受けられそうか、つまりその買主が資金的な面で購入できそうかどうかを確認しているわけです。

ちなみに、複数の金融機関に対して事前審査を申し込みすることもよくあることです。

契約後の住宅ローン本審査

住宅ローンの本審査は、詳細な個人情報や物件情報を金融機関に提示して融資可否に関する最終判断をするものです。申込書に多くの情報を記入して提出しますが、同時に売買契約書の写しや収入を証明する書類なども提出しなければなりません。

この本審査は売買契約後に行うものです。契約前の事前審査で融資できそうだと聞いている場合、ほとんどのケースで融資の承認を得られますが、なかには不可となることもあります。借入金(車のローンやクレジットカード等)やその事故情報(延滞履歴など)があれば、審査に強く影響することがあります。

住宅ローンの本審査も複数の金融機関に対して行うことはできますが、この時点では希望する金融機関を絞っている人が多く、1つの金融機関のみに申し込みすることが多いです。

融資不可と融資額の減額

事前審査でも本審査でも残念ながら希望通りに融資してもらえないという結果が出ることがあるのですが、その結果にも大きく分けて2通りあります。

1つは、完全に融資不可だと断られる(審査に落ちる)ことです。1円も融資してもらえないという厳しい結果です。もう1つは、融資額の減額など条件付きで融資できるという回答であることです。

ただ、借入希望額に対して融資額の減額が大きい場合、その差額を準備することは難しいことが多いため、結局、住宅を買えなくなるということは多いです。減額分を親からの資金援助や自らの貯金等から準備できるならば、話を進めるかどうか検討するとよいでしょう。

住宅ローン審査で落ちてもやってはいけないこと

住宅ローンの審査で残念ながら落ちてしまった場合(融資の承認を得られなかった場合)、買う気になっていた人にとってはつらい現実となります。そのタイミングで不動産会社の営業マンから、「住宅ローンを通すための方法がある」と言われたらどうでしょうか?

藁にもすがる思いで、営業マンの提案に載ってしまう人もいるのです。しかし、それは犯罪の可能性もある悪しき提案の場合もあります。よく内容を検討して冷静に判断しなければなりません。

売買契約書の改ざん

不動産会社から提案される方法の1つに売買契約書の改ざんがあります。改ざんする箇所は売買価格の欄です。本当の価格よりも高い金額で売買した形をとることで、買主がそれだけ多くの自己資金を持っているということにするのです。

以下が改ざんの事例です。

  • 本当の売買契約書の売買価格 : 3,800万円
  • 改ざんした売買契約書の売買価格 : 4,000万円
  • 本当の頭金 : 0円
  • 買い入れ希望額 : 3,800万円

諸費用分は用意できるものの、頭金なしで住宅を購入しようとすれば、売買価格の全額について融資を受けようとしなければなりません。しかし、年収などの他の条件も厳しく頭金なしでは融資してもらえない可能性が高いとき、このような改ざんをすることで頭金として200万円の用意があると金融機関に見せかけるわけです。

まるで最近、話題の大阪で計画されていた某小学校の補助金を巡る問題のようですね。あのニュースを見ていて、契約書の偽造はだめだろう、と多くの人が感じたのではないでしょうか。それと見たようなことが住宅購入の現場で起きているのです。もちろん、やってはいけないことですね。

収入証明書の改ざん

改ざんされることがあるのは、売買契約書だけではありません。収入証明書(所得証明書)の改ざんも業界では行われています。

会社員ならば源泉徴収票や市府民税の決定通知書などが、その証明書として利用されますが、よくあるのは源泉徴収票の改ざんです。また、個人事業主ならば確定申告書です。

個人事業主の場合、実際のものよりも低く確定申告している人が多いようなので、改ざんというよりは本来の数値で申告をやり直す(修正申告する)というものですが、そういったときだけ税金を納めるというのも問題ですね。

もちろん、収入証明書の改ざんもやってはいけないことです。

勤務先の改ざん

ひどい場合になれば(上の2つもひどいですが)、勤務先を改ざんしてしまうこともあります。個人事業主で確定申告もしておらず、所得を証明できないというときにどこかの会社に勤務していたことにするという事例です。その物件の売主である不動産会社や仲介業者の従業員だということにする事例があります。

本当は専業主婦の妻なのに、不動産会社でパートしていることにして、夫と収入合算して借入することもあります。

もちろん、これらも絶対にやってはいけないことであるのは、言うまでもありません。

住宅ローン審査で落ちなくても初めから改ざんを奨められることもある

こういったことは、住宅ローンの事前審査などで落ちてから不動産会社に提案されて、手を染めてしまうこともありますが、不動産会社の判断で、そのままの条件(本当の条件)では融資が難しいと考えれば、事前審査の前から提案されることもよくあります。

住宅ローンの審査で落ちることは嫌なことではありますが、それが金融機関による正式な判断であり、実際に購入後の返済計画に無理があるのかもしれません。悪しき方法にのらず、将来の購入に向けて動き直すことを考えるべきです。

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