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住宅の売買契約の解除(住宅購入のキャンセル)に関する解説と注意点

住宅の売買契約の解除(住宅購入のキャンセル)に関する解説と注意点

気に入った物件が見つかって一度は購入の意思を固めてから売主と売買契約を締結したものの、何らかの理由により売買契約を解除しようと考えたり、実際に契約解除したりすることがあります。購入者の皆さんは、契約解除のことをキャンセルと言うことも多いですね。

売買契約の解除は、買主の一方的な都合で解除することもあれば、売主の一方的な都合で解除することもありますし、買主と売主が互いに合意して解除することもあります。また、特約によって自動的に解除することや契約違反が理由で解除に至ることもあります。

ここでは、こういった住宅購入の売買契約に関する契約解除(キャンセル)について解説し、注意点もご紹介します。契約解除としては、以下のような種類があります。

  • 手付解除
  • 契約違反(違約)による解除
  • 特約による解除
  • 売主と買主の合意による契約解除

これらの契約解除について1つずつ説明していきます。

手付解除

1つ目は手付解除と呼ばれるものです。この手付解除とは、買主が売主へ支払った手付金を放棄することで売買契約を解除する(キャンセルする)ことができるもので、解除するための理由を問いません。例えば、単に気が変わったという理由であっても、手付金を放棄すれば買主は契約解除できるのです。手付金として200万円を支払っている場合、その200万円をあきらめればよいのです。

また、売主は受領済みの手付金を返金し、且つ手付金と同額の金銭を買主へ支払うことで契約解除することができます。例えば、買主から200万円の手付金を預かっている場合、その200万円に更に200万円をプラスして支払えば解除できるわけです。預かっている200万円の返金は損失ではないですから、実際の負担額は200万円ですね。

買主も売主も理由を問わずに、解除できるわけですが、売買契約時に支払う手付金額が大きいほど手付解除するときの金銭的な負担が大きくなるため、解除しづらくなります。相手方に解除してもらいたくないならば、手付金を多めにすればよいのですが、自分から解除するときに負担が大きくなりますね。

手付金が極端に少ない場合は、容易に解除しやすくなります。ときには、手付金を10万円としている売買契約もありますが、売主も買主も契約解除しやすいと言えます。

契約違反(違約)による解除

売買契約において取り決めていることについて、売主もしくは買主のいずれかが従わず、契約に違反してしまったとき、違反された側が違反した側に対して契約解除を求めることができるのが、契約違反(違約)による解除です。このとき、契約を解除することができるだけではなく、同時に違約金を相手方に求めることもできます。

売主が違約したのであれば買主が解除を請求し、買主が違約したのであれば売主が解除を請求できるのです。

契約解除や違約金を請求する流れとしては、まず契約を履行するように催告し、それに応じなければ解約や違約金の請求となっていくことが一般的です。

違約金の金額については、個別の契約内容によって異なりますが、売買契約書に明記されているはずですから確認してください。例えば、違約金を300万円と金額で記述していることもあれば、売買代金の10%と割合を記述していることもあります。

なかには、違約金を手付金と同額としていることもあります。この場合、手付解除と同じ負担で解約できることになりますから、契約違反の重さが不足するようにも考えられますが、売主も買主も同条件ですから、どちらが有利、もしくは不利とも言えないものがあります。

ちなみに、違約金は売買代金の10~20%と設定されていることが多いです。

特約による解除(特約以外の条項も含む)

売買契約を締結するときには、その取引内容や売主、買主の事情などに応じて、特約が付いていることが多いです。付いている特約の種類は取引によって異なりますが、そのなかでもよくある特約について取り上げておきます。

反社会的勢力の排除に関する条項

反社会的勢力とは主に暴力団を指しています。暴力団やその関係者等ではないことを売主・買主の双方が確約することになっており、この確約通りでなかった場合には契約解除できるという条項です。買主が対象物件を反社会的勢力事務所として使用しないことも明記します。

この条項は、各自治体で明記することを義務付けており、どの都道府県でもほぼ同じ内容の条項を契約書に記述するよう定めています。

住宅ローン特約(融資利用の特約)による解除

住宅購入に際して住宅ローンを利用する人は非常に多いですが、そのローンの審査で融資の承認を得られないときには、買主は購入することができません。よって、融資を受けられないときには、買主が売買契約を解除できるという特約を付けるものです。

融資の承認が得られないときに、買主が売主へ契約解除を申し出ることによって解除できるという特約内容のときもあれば、融資の承認が得られないときには自動的に契約が解除されるという特約もあります。いずれであるか売買契約書で確認しておきましょう。

住宅ローン特約(融資利用の特約)による解除である場合、買主が売主へ支払っていた手付金は全額返金されます。この点が手付解除と大きく異なるところですね。

不動産会社によっては、住宅ローン特約(融資利用の特約)による解除であっても一部の金銭を返金しないなどと誤った説明をしていることもありますが、騙されないように注意しましょう。

停止条件特約による解除

住宅の売買契約によっては、他に何らかの停止条件が付いていることがあります。

たとえば、売主が自宅の売却と同時期に新居の購入(もしくは新築)をする場合、売主の新居が決まらなければ契約を解除できるという特約があります。こういった特約では、いつまでに新居が決まらなければといった時期を明記しなくてはいけません。

買主にすれば、契約したもののこの特約によって購入できなくなる可能性もあるため、あまり歓迎されるものではありません。

逆に、買主が自宅の売却成功を条件とする特約を付けることもあります。取り決めた時期までに自宅の売却が決まらなければ、この物件の契約を破棄できるといったもので、これも売主からはあまり歓迎されません。

こういった条件を付けて売買しようとすることは、相手方に敬遠されがちであるため、買主の立場でも売主の立場でも交渉力が弱く、価格面で損することも多いです(例:売主ならば相場より安く売る)。

売主と買主の合意による契約解除

住宅購入の契約解除は、実は売買契約書で取り決めている条項や特約によらず、売主と買主が合意して互いの負担を無しとした契約解除となることもあります。

例えば、契約後に建物の瑕疵が見つかったとして、これが瑕疵担保責任の対象となりうるかどうか判断が微妙なものがあったとします。売主は瑕疵担保責任の対象外と主張し、買主は対象だと主張することで、互いの意見が一致しません。

このとき、売主は補修すれば費用負担がかかりますし、買主は補修してもらったとしても、もうその家にはあまり住みたくないと考えることがあります。

互いに話し合いの末、どちらも責任や負担を負わずに契約解除に合意するということもあるのです。ただ、この交渉の過程がスムーズに進むことはあまりなく、弁護士に依頼して交渉するともなれば、その費用負担は生じますね。

ちなみに、互いに負担を無し(0円)とせず、交渉の結果として、売主もしくは買主の一方がいくらかの金銭を負担する条件で合意することもあります。その金額が契約違反(違約)による解除で取り決めている金額ではなく、それよりも少額とする合意です。

契約違反と言えるかどうか微妙で主張の相違があれば、こういったケースもあるのです。

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